Müteahhit teklifi karşılaştırması, ancak bütün firmalar aynı şartnameye fiyat verdiğinde anlamlıdır. Aşağıdaki şablon ve değerlendirme yöntemiyle teklifleri yüzde yerine metrekare, süre ve güvence üzerinden okuyabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde malikler genellikle birbirinden çok farklı tekliflerle karşılaşır: biri yüksek oran verir ama süre uzundur, diğeri kira desteği verir ama şartnamesi zayıftır. Teklifleri doğru karşılaştırmanın tek yolu, herkesin aynı şeye teklif vermesini sağlamaktır.
Ön şart: ortak şartname ve avan proje
Teklif istemeden önce maliklerle birlikte şunlar hazırlanmalıdır:
- Avan proje (kat planları, daire tipleri)
- Teknik şartname (yapı malzemesi sınıfları, markalar, enerji sınıfı)
- Daire dağılım prensipleri
- İstenen teslim süresi ve teminat türü
Teklif nasıl istenir?
Teklif davetinde müteahhitlere aynı belgeler verilmelidir: imar durumu, avan proje, teknik şartname, daire dağılım prensipleri, istenen süre ve teminat türü. Teklifler belirlenen tarihe kadar kapalı zarfla ya da e-postayla alınmalı, aynı gün birlikte açılmalıdır. Böylece hiçbir müteahhit diğerinin teklifini görüp sonradan değişiklik yapamaz. Teklif formu standart olmalı; serbest metinli teklifler karşılaştırmayı imkânsızlaştırır.
Teklifle birlikte istenecek belgeler
- Yetki belgesi ve ŞANTİYE-M kaydı
- Son iki yılın mali tabloları ve banka referans mektubu
- Son beş yılda tamamlanan ve iskânı alınan projeler
- Taahhüt edilen teminat mektubu için bankanın ön yazısı
- Vergi ve SGK borcu yoktur yazıları
Karşılaştırma tablosu şablonu
| Başlık | Teklif A | Teklif B | Teklif C |
|---|---|---|---|
| Malik payı (oran) | |||
| Malik payı (toplam m²) | |||
| Malik başına ortalama m² | |||
| Malikten istenen ek ödeme | |||
| Kira katkısı (ay × tutar) | |||
| Ruhsattan iskâna süre (ay) | |||
| Gecikme cezası (aylık) | |||
| Teminat mektubu tutarı | |||
| Tapu devir aşamaları | |||
| Şartnameye uyum | |||
| ŞANTİYE-M kaydı | |||
| Tamamlanmış referans projeler |
Doldurulmuş örnek
| Başlık | Teklif A | Teklif B | Teklif C |
|---|---|---|---|
| Malik payı (oran) | %50 | %55 | %48 |
| Malik payı (toplam m²) | 900 m² | 935 m² | 960 m² |
| Malik başına ortalama m² | 90 m² | 93,5 m² | 96 m² |
| Kira katkısı | Yok | 12 ay × 10.000 TL | 18 ay × 8.000 TL |
| Ruhsattan iskâna süre | 30 ay | 24 ay | 22 ay |
| Gecikme cezası (aylık) | Yok | 15.000 TL | 20.000 TL |
| Tapu devri | Ruhsatta tamamı | 3 aşama | 3 aşama |
| Şartnameye uyum | Kısmen | Tam | Tam |
Bu örnekte en yüksek oranı veren B teklifi değil, toplam alanı daha büyük bir proje öneren C teklifi malik başına en fazla alanı veriyor. A teklifi ise tapuyu ruhsatta istediği ve ceza maddesi içermediği için oranı ne olursa olsun riskli. Bu yüzden karşılaştırma her zaman m², süre ve güvence birlikte okunarak yapılmalıdır. Malik başına alanı hesaplamak için kat karşılığı aracını kullanın.
Mali yeterlilik nasıl kontrol edilir?
- Devam eden işler: Firmanın aynı anda kaç şantiyesi olduğu ve bunların hangi aşamada olduğu
- Tamamlanan işler: Son beş yılda iskânı alınmış projeler ve bu projelerin maliklerinden referans
- Banka ilişkisi: Teminat mektubu verebilme kapasitesi ve banka referans mektubu
- Kayıtlar: Yetki belgesi grubu, ŞANTİYE-M kaydı, vergi ve SGK durumu
- Şantiye ziyareti: Devam eden bir şantiyede düzen, iş güvenliği ve işçilik kalitesi
Müteahhit havuzumuzdaki firmaları bu ölçütlerle önceden değerlendiriyoruz; böylece malikler yalnızca mali ve teknik yeterliliği kontrol edilmiş firmaların tekliflerini karşılaştırır.
Kırmızı bayraklar
- Şartnameyi kabul etmeyip "biz bildiğimiz gibi yaparız" demek
- Tapu devrini inşaat başlamadan istemek
- Teminat mektubundan kaçınmak
- Çok kısa ve gerçekçi olmayan süre vaat etmek
- Referans proje ve iskânlı iş gösterememek
Puanlama ile seçim
Teklifler arasında karar vermeyi kolaylaştırmak için ağırlıklı puanlama kullanılabilir:
| Ölçüt | Ağırlık |
|---|---|
| Malik başına m² ve dağılım | %35 |
| Süre ve gecikme cezası | %15 |
| Teminat ve tapu devir düzeni | %20 |
| Mali yeterlilik ve referanslar | %20 |
| Kira katkısı ve diğer katkılar | %10 |
Ağırlıklar malik grubunun önceliklerine göre değiştirilebilir; önemli olan, ağırlıkların teklifler açılmadan önce belirlenmesidir.
Sunum ve karar
Tablo, kat malikleri toplantısında tarafsız olarak sunulmalı; malikler soru sorabilmeli ve gerekirse müteahhitlerle görüşebilmelidir. Karar, kararın usulüne uygun alınmasıyla birlikte sözleşmeye dönüşür.
Müteahhit seçimi hizmetimizde 100'ün üzerinde mali yeterliliği kontrol edilmiş müteahhitten teklif alır, bu tabloyu sizin için doldururuz.
Müteahhit teklifi değerlendirme toplantısı nasıl yürütülür?
Teklifler toplandıktan sonra maliklerle yapılacak değerlendirme toplantısı, seçimin kendisi kadar önemlidir. İyi hazırlanmamış bir toplantıda tartışma tek bir rakama, genellikle orana kilitlenir.
Toplantıdan önce
- Teklifler aynı tabloya aktarılır; her malikin yeni dairesinin metrekaresi, katı ve cephesi yan yana gösterilir.
- Firmaların mali yeterlilik ve referans kontrolleri tamamlanır, sonuçlar özetlenir.
- Teklifler arasındaki farkların nedeni yazılı olarak açıklanır: malzeme, süre, kira katkısı, teminat.
Toplantıda
- Kısa sunum: Her teklif 5 dakikada, aynı sırayla anlatılır.
- Soru-cevap: Maliklerin soruları not edilir, cevaplanamayanlar firmaya yazılı iletilir.
- Puanlama: Önceden belirlenen ağırlıklarla (malik payı, süre, güvence, firma yeterliliği, kalite) puan verilir.
- Kısa liste: En yüksek puanlı iki ya da üç firma ikinci tura kalır.
Toplantıdan sonra
Kısa listedeki firmalarla eksik güvenceler ve belirsiz maddeler üzerinden ikinci tur görüşme yapılır. Seçilen firmanın teklifi, sözleşme taslağına madde madde aktarılır.
Teklif oranlarını kendi binanızın verileriyle kat karşılığı hesaplama aracında sınayabilirsiniz. Seçim sürecinin tamamı için: müteahhit seçimi hizmeti.
Tekliften sonra pazarlık
İlk tekliflerin karşılaştırılmasından sonra en iyi iki ya da üç firmayla ikinci tur yapılabilir. Bu turda oran yerine eksik kalan güvenceler (ceza, teminat, kira katkısı) ve şartname netleştirilir. İkinci turun da yazılı ve aynı kurallarla yapılması, sürecin şeffaflığını korur.