Kentsel dönüşümde malik hakları, raporun tebliğinden yeni tapunun alınmasına kadar her aşamada ayrı ayrı korunur. Bu yazıda dokuz temel hakkı, ne zaman ve nasıl kullanılacaklarıyla birlikte anlatıyoruz.
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin önemli bir kısmı haklarını bilmediği için ya gereksiz yere direnir ya da gereğinden fazla taviz verir. Bu yazıda 6306 sayılı Kanun ve uygulamaya göre her malikin bilmesi gereken dokuz hakkı özetledik.
1. Riskli yapı raporuna itiraz hakkı
Rapor size tebliğ edildikten sonra 15 gün içinde itiraz edebilirsiniz. İtirazlar, teknik heyetlerce incelenir. İtirazın sonuç vermesi için teknik bir dayanağı olmalıdır; örneğin numune alınan kolonların temsil ediciliği ya da hesap hataları.
İtiraz hakkı yalnızca rapora karşı değildir. Teknik heyetin kararına ve dönüşüm sürecindeki idari işlemlere karşı idare mahkemesinde dava açılabilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde dava açma süresi tebliğden itibaren 30 gündür. Yıkımın dava sürerken yapılmaması için dilekçede ayrıca yürütmenin durdurulması istenmelidir. Ayrıntılar: riskli yapı raporuna itiraz.
2. Arsa payı oranında oy hakkı
Kararlar kişi sayısına göre değil, arsa payına göre alınır. Riskli yapılarda hisseleri oranında en az salt çoğunluk gerekir. Büyük arsa payına sahip bir malikin oyu, küçük paylı birkaç malikin oyundan daha ağır basabilir.
Arsa payınızı nereden öğrenirsiniz?
Arsa payı tapu senedinde "arsa payı / payda" biçiminde yazar (örneğin 120/1200). e-Devlet'teki tapu bilgileri ekranından ya da tapu müdürlüğünden güncel kaydı alabilirsiniz. Toplantıdan önce bütün maliklerin paylarını bir tabloda toplamak, kararın gerçekten çoğunlukla alınıp alınmadığını tartışmasız gösterir. Hesap için: karar yeter sayısı aracı.
3. Bilgilendirilme hakkı
Toplantıya usulüne uygun çağrılma, gündemi ve teklifleri önceden öğrenme hakkınız vardır. Usulsüz alınan kararlar, sonraki aşamalarda ciddi sorun yaratır.
4. Kira yardımı hakkı
Riskli yapılarda malikler 18 aya kadar aylık kira yardımı alabilir: İstanbul'da 8.000 TL, Ankara ve İzmir'de 6.500 TL. Kiracılar iki aylık tutarı tek seferde, sınırlı ayni hak sahipleri beş aylık tutarı tek seferde alır. Hesaplamak için: kira yardımı aracı.
5. Devlet desteklerinden yararlanma hakkı
İstanbul'da Yarısı Bizden kapsamında konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği. Alternatif olarak 3 milyon TL'ye kadar dönüşüm kredisi.
6. Harç ve vergi istisnaları
Dönüşüm kapsamındaki tapu işlemleri, noter işlemleri ve sözleşmelerde harç ve damga vergisi istisnaları uygulanır. Bu istisnaların ilgili işlemlerde gerçekten uygulandığını kontrol edin.
7. Sözleşmede güvence isteme hakkı
Kat karşılığı sözleşmesinde teminat mektubu, gecikme cezası, teknik şartname ve daire dağılım tablosu talep etmek malikin hakkıdır. Bunları istemek "işi zorlaştırmak" değil, sağlıklı bir projenin şartıdır.
8. Aşamalı tapu devri hakkı
Müteahhide düşecek arsa paylarının tamamını inşaat başlamadan devretmek zorunda değilsiniz. Devirlerin temel, kaba inşaat ve iskân gibi aşamalara bağlanması, en etkili malik güvencelerinden biridir.
Uygulamada en sık kullanılan aşamalar şöyledir: sözleşme ve ruhsat sonrası küçük bir oran, kaba inşaatın bitiminde ikinci bir oran, iskân ve malik dairelerinin tesliminden sonra kalan tapular. Oranlar projeye göre değişir; önemli olan, müteahhidin yaptığı iş ile aldığı tapunun her aşamada dengede kalmasıdır.
9. Bağımsız denetim isteme hakkı
Yapı denetim firmasının yasal denetimine ek olarak, malikler kendi adlarına teknik kontrol yaptırabilir. Bu, özellikle şartnameye uygun malzeme kullanımının takibi için önemlidir.
Hangi hak hangi aşamada kullanılır?
| Aşama | Kullanılacak hak | Dikkat |
|---|---|---|
| Rapor tebliği | İtiraz (15 gün) | Süre hak düşürücüdür |
| Toplantı ve karar | Bilgilendirilme ve oy | Arsa payı tablosu hazır olsun |
| Müteahhit seçimi | Güvence isteme | Aynı şartnameyle teklif alın |
| Sözleşme | Aşamalı tapu devri, teminat | Noterde düzenleme şeklinde |
| Tahliye ve yıkım | Kira yardımı | Başvuru yıkımdan sonra |
| İnşaat | Bağımsız denetim | Aylık rapor isteyin |
| Teslim | İskân ve tapu | Eksik listesi tutanağa geçsin |
Hakların yanında yükümlülükler
Malik haklarının karşılığında bazı yükümlülükler de vardır. Kesinleşen riskli yapı kararından sonra bina idarenin verdiği süre içinde boşaltılmalıdır. Usulüne uygun alınmış çoğunluk kararı, karşı oy veren malikler için de sonuç doğurur. Yurt dışında yaşayan ya da işlemlere katılamayacak malikin zamanında vekâlet vermesi gerekir. Bu yükümlülükler aksatıldığında süreç hem diğer malikler hem de malikin kendisi için uzar.
Hak kaybına yol açan beş hata
- Tebligatı takip etmemek: 15 günlük itiraz ve 30 günlük dava süreleri kaçırılır.
- Toplantıya hazırlıksız gitmek: Teklifleri ve dağılım tablosunu görmeden oy vermek.
- Sözleşmeyi okumadan imzalamak: Teslim tarihi, ceza ve teminat maddeleri boş kalır.
- Tüm tapuları peşin devretmek: Müteahhit işi bırakırsa malikin elinde güvence kalmaz.
- Sözlü vaatlere güvenmek: Dairenin konumu, cephesi ve alanı sözleşme ekindeki planda yazılı olmalıdır.
Kentsel dönüşümde malik haklarını belgeleyen dosya
Bir uyuşmazlıkta haklı olmak yetmez; hakkı belgeyle göstermek gerekir. Her malikin ya da malik temsilcisinin elinde şu belgelerin bir kopyası bulunmalıdır:
Süreç belgeleri
- Riskli yapı raporu ve tebligat zarfı (tebliğ tarihi itiraz süresinin başlangıcıdır)
- Toplantı çağrıları, imza listeleri ve karar tutanakları
- Arsa payı tablosu ve güncel tapu kayıtları
Sözleşme ve güvence belgeleri
- Noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri (mimari proje, teknik şartname, dağıtım listesi)
- Banka teminat mektubunun aslı ya da onaylı sureti
- Sigorta poliçesi ve güvence bedelinin yatırıldığını gösteren belge
İnşaat dönemi belgeleri
- Yapı ruhsatı ve onaylı projeler
- Aylık ilerleme raporları, fotoğraflar ve hakediş tutanakları
- Kira yardımı başvuru ve ödeme belgeleri
Bu dosya dijital olarak da saklanmalı ve bütün maliklerin erişimine açık olmalıdır. Kentsel dönüşümde malik haklarının en sık kaybedildiği durum, sürenin dolduğunun ya da bir belgenin imzalandığının fark edilmemesidir. Toplantı ve karar sürecinde kullanabileceğiniz karar yeter sayısı aracı da hangi oyların yeterli olduğunu gösterir.
Haklarınızı nasıl korursunuz?
Hakları bilmek kadar, onları doğru zamanda kullanmak da önemlidir. MGS Malik Güvence Sistemi avukat ağı, teknik denetim ve takvim taahhüdüyle bu dokuz hakkın her birini sözleşmeye ve sürece yansıtır. Süreci baştan sona görmek için kentsel dönüşüm rehberimize göz atın.