Kentsel dönüşüme katılmayan malik, arsa payı çoğunluğuyla alınan karara uymak zorundadır; katılmazsa payı diğer maliklere satılabilir. Ama bu yol uzun ve maliyetlidir; çoğu zaman uzlaşma daha hızlı sonuç verir.
Kentsel dönüşümde en zor durumlardan biri, bir ya da birkaç malikin karara katılmamasıdır. 6306 sayılı Kanun bu durum için bir yol öngörür; ancak bu yol, uzlaşmanın denendiği ve usulün eksiksiz uygulandığı durumlarda sağlıklı işler.
Karar nasıl alınır?
Riskli yapılarda karar, maliklerin hisseleri oranında en az salt çoğunluğuyla alınır. Yani tapudaki arsa paylarının yarısından fazlasına sahip maliklerin olumlu oyu yeterlidir. Hesaplamak için: karar yeter sayısı aracı.
Örnek: on dairelik bina
Toplam arsa payı 1.200 olan on dairelik bir binada her dairenin payı 120 olsun. Altı malik olumlu oy verirse toplam 720 pay eder; bu, 1.200'ün yarısı olan 600'ü geçtiği için karar alınmış olur. Ancak payların eşit olmadığı binalarda kişi sayısı yanıltıcıdır: zemin kattaki iki büyük dükkânın toplam payı 400 ise, bu iki malik ile iki daire sahibi birlikte 640 payla karar alabilir. Bu yüzden toplantıdan önce arsa payı tablosu mutlaka hazırlanmalıdır.
Karara katılmayan malikin payı
Kanuna göre, karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerinden az olmamak üzere, öncelikle anlaşma sağlayan diğer maliklere açık artırma usulüyle satılabilir. Satış süreci idarenin gözetiminde, kanun ve uygulama yönetmeliğindeki usulle yürür. Pay paydaşlara satılamazsa kanunda öngörülen diğer yollar uygulanır.
Tebligat ve 15 günlük süre
Karar alındıktan sonra karara katılmayan maliklere, alınan karar ve teklifin içeriği bildirilir. Bildirim tebligatla, bina girişine ilanla ya da e-Devlet ve elektronik yollarla yapılabilir. Malike kararı değerlendirmesi için 15 gün süre tanınır. Bu süre içinde karara katılan malik, diğerleriyle aynı koşullarda projeye dahil olur.
Değer nasıl belirlenir?
Satışa esas değer, idarece yaptırılan değer tespitiyle belirlenen rayiç değerdir. Açık artırmada bu değerin altında satış yapılamaz; bedel, payı satılan malike ödenir. Değer tespitine ve satış işlemine karşı da yargı yolu açıktır.
Süreç kabaca nasıl işler?
- Karar usulüne uygun alınır ve tutanağa bağlanır.
- Karara katılmayan maliklere karar tebliğ edilir ve katılmaları için süre tanınır.
- Katılmayan maliklerin payları için değer tespiti yapılır.
- Açık artırma ile anlaşan maliklere satış yapılır.
- Satış bedeli, payı satılan malike ödenir.
Ulaşılamayan, vefat etmiş ya da yurt dışındaki malik
Karara katılmayan malik her zaman "karşı çıkan" malik değildir. Adresi bilinmeyen, yurt dışında yaşayan ya da vefat etmiş ve mirasçıları intikal yapmamış malikler de karara katılmamış sayılır. Bu durumda önce malike ulaşmak için bütün yollar denenmelidir: tapudaki ve nüfustaki adres, mirasçılık belgesi, konsolosluk aracılığıyla vekâlet. Yurt dışındaki malikler için ayrıntılar: yurt dışında yaşayan malik rehberi.
Uzlaşma her zaman daha hızlıdır
Pay satışı hukuken mümkündür, ama zaman alır ve komşuluk ilişkilerini zedeler. Karşı çıkan malikin gerçek kaygısını anlamak çoğu zaman sorunu çözer:
- Yaşlı malikler: Alt kat önceliği, taşınma desteği, geçici konut çözümü
- Büyük daire sahipleri: Dağılım tablosunda alan ve cephe güvencesi
- Dükkân sahipleri: Cephe ve konumun korunması, kira kaybının karşılanması
- Güvensiz malikler: MGS güvencesi, teminat ve aşamalı tapu devri
Karşı çıkan malikle görüşme rehberi
- Dinleyin: Görüşmeye teklif anlatarak değil, kaygıyı sorarak başlayın.
- Yazıya dökün: Kaygıları tek tek not edin ve cevaplarını yazılı olarak verin.
- Seçenek sunun: Kat değişikliği, daire büyüklüğü, geçici konut gibi alternatifleri plan üzerinde gösterin.
- Güvenceyi gösterin: Sözleşme taslağı, teminat ve aşamalı tapu devri maddelerini paylaşın.
- Süre tanıyın: Kararı baskıyla değil, bilgiyle almasına fırsat verin.
Haciz, ipotek ya da kiracı olan paylar
Bir malikin payı üzerinde ipotek ya da haciz bulunması dönüşümü tek başına engellemez; ancak sözleşme, tapu devri ve yeni dairenin tescili sırasında alacaklı bankayla ya da icra dairesiyle ayrıca işlem yapılması gerekir. Bu kayıtların erken tespiti, sözleşme aşamasında sürprizleri önler. Kiradaki dairelerde ise kararı malik verir; kiracı yalnızca tahliye sürecinde bilgilendirilir.
Kentsel dönüşüme katılmayan malik için uzlaşma seçenekleri
Karşı çıkan malikin itirazı çoğu zaman projenin kendisine değil, kendi durumuna yöneliktir. Bu nedenle uzlaşma için sunulacak seçenekler kişiye göre hazırlanmalıdır.
Daire büyüklüğü ve konumu
Kat karşılığında malik payı azalıyorsa, karşı çıkan malike aynı büyüklükte daire almak için ödeyeceği farkın taksitlendirilmesi önerilebilir. Kat ve cephe tercihi de pazarlığın parçası olabilir.
Yaşlı ya da yalnız yaşayan malikler
İnşaat süresince taşınma ve kira en büyük kaygıdır. Taşınma desteği, kira katkısının doğrudan ödenmesi ve geçici konut bulunmasına yardım bu kaygıyı azaltır.
Ödeme gücü olmayan malikler
Malik finansmanlı modelde payını ödeyemeyen malik için Yarısı Bizden ve dönüşüm kredisi seçenekleri ayrı ayrı hesaplanır. Bir başka seçenek, malikin payını diğer maliklere ya da müteahhide piyasa değerinden satmasıdır.
Bilgi eksikliği
Bazı itirazlar yalnızca bilgi eksikliğinden doğar. Yeni binanın planı, takvim ve güvenceler yazılı ve anlaşılır biçimde verildiğinde karşı çıkan malik çoğu zaman ikna olur.
Uzlaşma görüşmesinden önce malikin payını ve seçeneklerini kat karşılığı hesaplama aracında hesaplayın; karar için gerekli çoğunluğu karar yeter sayısı aracıyla görün.
Usul hataları süreci durdurur
Toplantı çağrısındaki, tutanaktaki ya da tebligattaki bir hata, pay satışını ve bütün projeyi aylarca geciktirebilir. Kat malikleri toplantısı ve hukuki süreç hizmetlerimizde bu aşamaları baştan sona yürütürüz.