Yerinde dönüşüm, depreme dayanıksız (riskli) bir binanın aynı parselde, mevcut maliklerin haklarını koruyarak yıkılıp yeniden yapılmasıdır. Malikler başka bir yere taşınmak zorunda kalmaz; inşaat bittiğinde aynı adreste, güncel deprem yönetmeliğine uygun yeni bir binaya dönerler.
Yerinde dönüşüm ile kentsel dönüşüm farkı
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki tüm uygulamaların genel adıdır. Bu uygulamalar üç ölçekte yürür: tek bina (riskli yapı), riskli alan ve rezerv yapı alanı. Yerinde dönüşüm, bunların en yaygın olanı, yani tek binanın kendi parselinde yenilenmesidir.
| Konu | Yerinde dönüşüm | Alan bazlı kentsel dönüşüm |
|---|---|---|
| Ölçek | Tek bina veya birkaç parsel | Mahalle, ada ya da geniş alan |
| Kim başlatır | Malikler | Çoğunlukla idare |
| Malikler | Aynı adrese döner | Başka bir alanda hak sahibi olabilir |
| Destek | Yarısı Bizden, kredi, kira yardımı | Proje bazlı destekler |
Yerinde dönüşüm adım adım
- Ücretsiz ön değerlendirme: Ada ve parsel bilgisiyle imar durumu, mevcut alan, tapu kayıtları ve tahmini maliyet çıkarılır.
- Riskli yapı tespiti: Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş binayı inceler. Rapor belediyeye ve tapuya iletilir, maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir.
- Kat malikleri toplantısı: Alternatif planlar, modeller ve destekler anlatılır. Karar, maliklerin hisseleri oranında en az salt çoğunluğuyla alınır.
- Model ve müteahhit seçimi: Kat karşılığı, hasılat paylaşımı ya da malik finansmanlı model seçilir. Ortak şartnameye göre en az üç teklif karşılaştırılır.
- Sözleşme: Teslim süresi, gecikme cezası, teminat, daire dağılım tablosu ve teknik şartname sözleşmeye yazılır.
- Proje ve ruhsat: Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanır, yapı ruhsatı alınır.
- Tahliye, yıkım ve inşaat: Kira yardımı başvuruları yapılır, bina boşaltılır ve yıkılır, yeni bina yapılır.
- İskân ve tapu: Yapı kullanma izni alınır, kat mülkiyeti kurulur, malikler yeni tapularını alır.
Yerinde dönüşümde devlet destekleri
- Yarısı Bizden (İstanbul): Konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği. İşyerlerine bunun yarısı. Kampanya 31 Aralık 2027'ye kadar uzatıldı.
- Dönüşüm kredisi: 3 milyon TL'ye kadar, 180 ay vadeli, ilk yılı ödemesiz kredi. Yarısı Bizden ile birlikte kullanılamaz.
- Kira yardımı: Maliklere riskli yapılarda 18 aya kadar aylık 8.000 TL (İstanbul) ya da 6.500 TL (Ankara, İzmir). Kiracılara iki aylık tutar tek seferde.
- Vergi ve harç istisnaları: Dönüşüm kapsamındaki tapu, noter ve damga vergisi işlemlerinde muafiyetler.
Kendi rakamlarınızla görmek için maliyet hesaplayıcı ve Yarısı Bizden uygunluk testi araçlarını kullanabilirsiniz.
Hangi model sizin binanıza uygun?
Doğru model, parselin imar hakkına ve maliklerin beklentisine bağlıdır:
- Yeni binada mevcut binadan belirgin şekilde fazla alan çıkıyorsa kat karşılığı maliklere ek ödeme olmadan yeni daire sağlar.
- Ek imar hakkı azsa malik finansmanlı yerinde dönüşüm ve Yarısı Bizden daha verimlidir.
- Komşu parsellerle birleşme mümkünse ada bazlı dönüşüm daha iyi bir proje ortaya çıkarır.
İmar hakkınızı emsal hesaplama aracıyla, malik başına düşecek alanı kat karşılığı hesaplama aracıyla ön hesaplayabilirsiniz.
Malikin en sık yaptığı beş hata
- Tek teklifle karar vermek. Aynı şartnameye göre en az üç teklif olmadan piyasa değeri anlaşılamaz.
- Sözleşmeyi müteahhide bırakmak. Teminat, gecikme cezası ve aşamalı tapu devri malik lehine yazılmalıdır.
- Dağılım tablosunu sona bırakmak. Hangi malikin hangi daireyi alacağı sözleşmeden önce netleşmelidir.
- Destek başvurusunu geç yapmak. Yarısı Bizden ödemeleri inşaat ilerlemesine bağlıdır; başvuru takvimi sözleşmeyle uyumlu olmalıdır.
- Şantiyeyi denetlememek. Yapı denetim firmasının yasal denetimine ek olarak, malik adına bağımsız teknik kontrol önemlidir.
Yerinde dönüşüm ne kadar sürer?
Ön değerlendirmeden anahtar teslime genellikle 2 ile 3 yıl arasında sürer. Bunun 14 ile 24 ayı inşaattır; geri kalanı tespit, karar, sözleşme ve ruhsat aşamalarıdır. Süreç takvimi aracıyla kendi binanız için tahmini tarihleri görebilirsiniz.