Yerinde dönüşüm adımları doğru sırayla atıldığında süreç hem kısalır hem de malikler için öngörülebilir hale gelir. Aşağıda her adımı, gereken belgeyi ve sorumluyu tek tek veriyoruz.
Yerinde dönüşüm uzun bir yol; ama adımlar baştan bilindiğinde hem hızlanır hem de sürprizler azalır. Bu yazıda, riskli binasını aynı parselde yeniletmek isteyen bir malikin geçeceği 12 adımı, her adımda gereken belgeleri ve en sık yapılan hataları kontrol listesi olarak topladık.
1. Tapu ve imar bilgilerini toplayın
Tapu kaydı (takyidatlı), ada ve parsel numarası, imar durumu belgesi ve varsa yapı ruhsatı ile iskân belgesi ilk ihtiyacınız olan belgelerdir. E-Devlet'ten tapu bilgilerinize, belediyenin e-imar sisteminden imar durumuna ulaşabilirsiniz.
- [ ] Tapu kaydı ve arsa payları
- [ ] İmar durumu belgesi (emsal, TAKS, kat adedi, plan notları)
- [ ] Mevcut ruhsat ve iskân, yoksa yapı kayıt belgesi
2. Ücretsiz ön değerlendirme alın
Bu belgelerle yeni binada ne kadar alan çıkacağını, tahmini maliyeti ve hangi desteklerden yararlanabileceğinizi görün. Kendi başınıza ön hesap için emsal hesaplama ve maliyet araçlarını kullanabilirsiniz.
3. Malikleri bilgilendirin
Riskli yapı tespitine geçmeden önce maliklerle kısa bir bilgilendirme toplantısı yapmak, sonraki tüm aşamaları kolaylaştırır. Yurt dışında ya da şehir dışında yaşayan malikleri baştan belirleyin; vekâlet işleri zaman alır.
4. Riskli yapı tespiti için başvurun
Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşla sözleşme yapılır. Kuruluş binadan karot numunesi alır, donatıyı tarar ve raporu hazırlar. Rapor belediyeye ve tapuya iletilir.
5. Tebligatı ve itiraz süresini takip edin
Rapor maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz edilmeyen ya da itirazı reddedilen rapor kesinleşir. Ayrıntılar: riskli yapı raporuna itiraz.
6. Kat malikleri toplantısını yapın
Alternatif planlar, modeller ve destekler anlatılır. Karar, hisseleri oranında en az salt çoğunlukla alınır. Çoğunluğu hesaplamak için karar yeter sayısı aracı işinizi görür.
7. Modeli seçin
Kat karşılığı mı, malik finansmanlı mı, Yarısı Bizden destekli mi? Bu karar malik payını doğrudan belirler. Dönüşüm modelleri sayfasında yedi modeli karşılaştırdık.
8. Müteahhit tekliflerini toplayın
Ortak bir şartname ve avan proje hazırlayıp en az üç müteahhitten teklif alın. Teklifleri malik payı, süre, teminat ve kalite başlıklarında aynı tabloda karşılaştırın. Bkz. müteahhit teklifi karşılaştırma.
9. Sözleşmeyi imzalayın
Kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Teslim süresi, gecikme cezası, teminat mektubu, aşamalı tapu devri, daire dağılım tablosu ve teknik şartname mutlaka yazılı olmalıdır. Bkz. sözleşmede olması gereken 12 madde.
10. Destek başvurularını yapın
İstanbul'da Yarısı Bizden ya da dönüşüm kredisi, tüm illerde kira yardımı. Başvuru takviminin müteahhit sözleşmesindeki ödeme planıyla uyumlu olması gerekir.
11. Proje, ruhsat, tahliye ve yıkım
Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri onaylanır, yapı ruhsatı alınır. Kiracılar bilgilendirilir, abonelikler kapatılır, bina boşaltılır ve yıkılır.
12. İnşaat, iskân ve tapu
İnşaat sürecinde aylık rapor ve bağımsız teknik denetim isteyin. Teslimden önce her daire için eksik listesi çıkarın. İskân alındıktan sonra kat mülkiyeti kurulur ve yeni tapular verilir.
12 adımın takvimi ve sorumluları
| Adım | Tahmini süre | Kim yürütür? |
|---|---|---|
| 1–2. Bilgi toplama ve ön değerlendirme | 1–2 hafta | Malik, danışman |
| 3. Maliklerin bilgilendirilmesi | 2–4 hafta | Malik temsilcisi |
| 4–5. Riskli yapı tespiti ve itiraz süresi | 1–2 ay | Lisanslı kuruluş, malikler |
| 6–7. Toplantı, karar ve model | 1–2 ay | Malikler, avukat, mimar |
| 8–9. Teklif, seçim ve sözleşme | 1–2 ay | Malikler, avukat |
| 10. Destek başvuruları | Sözleşmeyle eş zamanlı | Her malik |
| 11. Proje, ruhsat, tahliye, yıkım | 2–4 ay | Mimar, müteahhit |
| 12. İnşaat, iskân, tapu | 15–27 ay | Müteahhit, denetim |
Kendi binanız için tahmini teslim tarihini süreç takvimi aracıyla hesaplayabilirsiniz.
Yazdırılabilir kontrol listesi
- ☐ Tapu kayıtları ve arsa payları toplandı
- ☐ İmar durumu belgesi alındı
- ☐ Ön değerlendirme ve tahmini maliyet hazır
- ☐ Malikler bilgilendirildi, iletişim listesi oluşturuldu
- ☐ Riskli yapı raporu alındı, tebligatlar takip ediliyor
- ☐ Toplantı çağrısı usulüne uygun yapıldı
- ☐ Karar arsa payı tablosuyla tutanağa geçti
- ☐ Model seçildi, avan proje hazır
- ☐ En az üç teklif aynı şartnameyle alındı
- ☐ Sözleşme noterde, ekleriyle imzalandı
- ☐ Destek ve kredi başvuruları yapıldı
- ☐ Ruhsat alındı, tahliye planı uygulandı
- ☐ Aylık raporlar ve bağımsız denetim sürüyor
- ☐ Teslim eksik listesi tutanağa geçti, iskân ve tapular alındı
Yerinde dönüşüm adımlarında kim ne yapar?
On iki adımın her birinde farklı bir kişi ya da kurum devrededir. Sorumluluklar baştan yazılmadığında işler "başkası yapar" düşüncesiyle bekler. Aşağıdaki dağılım çoğu apartman için geçerlidir:
| Taraf | Sorumluluğu |
|---|---|
| Malikler | Tapu ve kimlik bilgileri, toplantıya katılım, karar ve sözleşme imzası |
| Malik temsilcisi | Toplantı çağrısı, iletişim, aylık raporların maliklere iletilmesi |
| Avukat | Tebligat ve itiraz takibi, karar tutanağı, sözleşme ve tapu devirleri |
| Mimar | Mevcut durum, alternatif plan setleri, avan ve uygulama projesi |
| İnşaat mühendisi | Zemin etüdü takibi, statik proje kontrolü, şantiye denetimi |
| Müteahhit | Teklif, teminat, ruhsat sonrası yıkım ve inşaat |
| Belediye ve tapu | Riskli yapı şerhi, ruhsat, iskân ve kat mülkiyeti tescili |
Malik temsilcisi neden önemli?
On ya da daha fazla malikli binalarda herkesin her görüşmeye katılması mümkün değildir. Toplantıda seçilen bir ya da üç kişilik temsilci kurulu, müteahhit ve ekiple günlük iletişimi yürütür; kararları ise yine kat malikleri kurulu alır. Temsilcinin yetkisi tutanakta açıkça yazılmalı, sözleşme imzalama gibi kritik işler için ayrı vekâlet istenmelidir.
Adımlar arasında bekleme süresini azaltın
Bir adımın bitmesini beklemeden sonrakinin hazırlığına başlamak süreyi aylarca kısaltır: rapor beklenirken mimar alternatif planları hazırlar, itiraz süresi işlerken toplantı çağrısı yazılır. Kendi binanızın takvimini süreç takvimi aracıyla çıkarabilirsiniz.
En sık yapılan üç hata
- Tek teklifle karar vermek: Piyasa değeri ancak karşılaştırmayla anlaşılır.
- Dağılım tablosunu sözleşmeden sonraya bırakmak: Anlaşmazlıkların çoğu buradan çıkar.
- Destek başvurusunu geciktirmek: Ödemeler inşaat ilerlemesine bağlıdır; geciken başvuru nakit akışını bozar.
MGS Malik Güvence Sistemi bu 12 adımın her birinde sorumluyu ve takvimi baştan yazar.