Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, malikin arsa payını yeni bir daire karşılığında müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Taşınmaz devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve güvencelerin tamamı metne yazılmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kentsel dönüşümde malikin en önemli belgesidir. Sözleşmedeki tek bir eksik madde, yıllar sürecek bir anlaşmazlığa yol açabilir. Bu yazıda her sözleşmede olması gereken 12 maddeyi sıraladık.
Şekil şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler geçersizlik riski taşır.
Noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşme, tapu devri vaadinin geçerliliğini sağlar ve sözleşmenin tapu kütüğüne şerh verilmesine imkân tanır. Şerh, taşınmazın sözleşme sürerken üçüncü kişilere satılması ya da üzerine yeni haklar kurulması durumunda müteahhidin ve maliklerin haklarını korur. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemlerinde noter harçları ve damga vergisi gibi bazı masraflarda istisnalar uygulanır.
12 madde
- Taraflar ve taşınmaz: Tüm maliklerin ve müteahhidin tam bilgileri, ada, parsel ve arsa payları.
- Proje ve alanlar: Onaylanacak projenin temel nitelikleri, toplam ve emsale esas alan.
- Paylaşım oranı ve dağılım tablosu: Hangi malikin hangi bağımsız bölümü alacağı, kat planlarıyla birlikte ek olarak.
- Teknik şartname: Malzeme sınıfları, markalar, enerji sınıfı, ortak alanların niteliği.
- Süreler: Ruhsat alma, yıkıma başlama, inşaatı bitirme ve iskân süreleri ay olarak.
- Gecikme cezası: Her geciken ay için ceza ve/veya kira katkısı.
- Teminat: Banka teminat mektubu tutarı, iade koşulları.
- Aşamalı tapu devri: Müteahhide düşen payların hangi aşamada devredileceği.
- Kira ve taşınma: Kira yardımı dışında müteahhidin vereceği katkı ve ödeme takvimi.
- Masraflar: Proje, ruhsat, harç, yapı denetim, abonelik ve iskân masraflarının kime ait olduğu.
- Sözleşmenin feshi: Müteahhidin işi bırakması, iflası ya da ağır ihlali halinde yapılacaklar.
- Denetim ve raporlama: Malik temsilcisinin ve bağımsız teknik kontrolün şantiyeye erişimi, aylık rapor yükümlülüğü.
Sözleşmenin ekleri
Sözleşme metni kadar ekleri de önemlidir. Bir kat karşılığı sözleşmesinde en az şu ekler bulunmalıdır:
| Ek | İçerik |
|---|---|
| Ek 1 | Malik listesi, bağımsız bölümler ve arsa payları |
| Ek 2 | Avan proje ve kat planları |
| Ek 3 | Daire dağılım tablosu (malik ve müteahhit payları) |
| Ek 4 | Teknik şartname (malzeme, marka, enerji sınıfı) |
| Ek 5 | İş programı ve tapu devir aşamaları |
| Ek 6 | Teminat mektubu örneği ve banka bilgisi |
| Ek 7 | Kira katkısı ve ödeme takvimi |
Eklerin her sayfasının taraflarca imzalanması ve sözleşmede "ayrılmaz parça" olarak anılması gerekir.
Ek olarak dikkat edilecekler
- Ek alan isteyen maliklerin ödeyeceği m² birim fiyatı
- Ticari birimlerin konumu ve cephesi
- Ortak alanların ve otoparkın kullanım esasları
- Uyuşmazlık halinde yetkili mahkeme ve arabuluculuk
- Varsa güvence bedelinin tutarı ve ödeme zamanı
Sık görülen sakıncalı maddeler
- Tek taraflı proje değişikliği: Müteahhidin projeyi "gerektiğinde" değiştirebileceğini söyleyen maddeler malik dairesinin konumunu ve alanını belirsizleştirir.
- Süresiz ruhsat yükümlülüğü: Ruhsat için süre yazılmaması, inşaatın başlama tarihini belirsiz bırakır.
- Peşin tapu devri: Payların tamamının ruhsat aşamasında devri, malikin elindeki en güçlü güvenceyi ortadan kaldırır.
- Genel mücbir sebep: "Her türlü gecikme" ifadesi gecikme cezasını işlevsiz kılar.
- Masrafların belirsizliği: Abonelik, iskân ve yapı denetim giderlerinin kime ait olduğu yazılmazsa teslimde maliklere fatura çıkar.
Sözleşme kaç malikle imzalanır?
Sözleşme bütün maliklerle birlikte ya da her malikle ayrı ayrı aynı şartlarda imzalanabilir. Riskli yapılarda çoğunluk kararıyla süreç ilerleyebilir; ancak her malikin aynı metni imzalaması, sonraki uyuşmazlıkları azaltır. Karara katılmayan maliklerin durumu için: karara katılmayan malik.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: imzadan tapuya adım adım
Sözleşmenin imzalanması sürecin sonu değil, uygulamanın başlangıcıdır. Her adımın sözleşmedeki karşılığını bilmek, hakların zamanında kullanılmasını sağlar.
1. Noterde düzenleme
Sözleşme bütün maliklerle ya da karara katılan maliklerle noterde düzenleme şeklinde yapılır. Ekler (mimari proje, teknik şartname, dağıtım listesi, ödeme ve teslim takvimi) sözleşmenin parçası olarak imzalanır.
2. Tapuya şerh
Sözleşme tapu kütüğüne şerh edilir. Böylece sözleşme sonradan pay satın alan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
3. Teminat ve sigorta
Teminat mektubu ve inşaat all-risk sigortası, yıkımdan önce maliklere ya da temsilcilerine teslim edilir.
4. Aşamalı tapu devri
Arsa payları müteahhide tek seferde değil, inşaatın ilerleme oranına göre aşamalı olarak devredilir. Örneğin kaba inşaat bitince müteahhide düşen payın bir kısmı, iskân alınınca kalanı devredilir.
5. İskân ve kat mülkiyeti
İskân alındıktan sonra kat mülkiyeti kurulur, her malike yeni bağımsız bölümünün tapusu verilir. Teminatın kalanı bu aşamada iade edilir.
6. Kesin kabul
Teslimden sonra eksik ve kusurlar tutanağa yazılır. Gizli ayıplar için yasal süreler saklıdır.
Sözleşmedeki oranı imzadan önce kat karşılığı hesaplama aracıyla kontrol edin; sözleşme incelemesini hukuki süreç hizmetimiz kapsamında yapıyoruz.
Müteahhit taslağını imzalamadan önce
Müteahhitlerin getirdiği hazır taslaklar genellikle müteahhit lehine yazılmıştır. Hukuki süreç hizmetimizde avukat ağımız sözleşmeyi malik adına baştan yazar ya da taslağı malik lehine düzeltir.