Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki binaların ve alanların, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yıkılıp yeniden yapılmasıdır. Amaç deprem güvenliğidir; ancak doğru yürütülen bir süreç maliklere daha değerli, daha konforlu ve daha güvenli bir yaşam alanı da sağlar.
Kentsel dönüşümün üç ölçeği
| Ölçek | Nasıl belirlenir | Kim yürütür |
|---|---|---|
| Riskli yapı | Lisanslı kuruluşun tespit raporu | Malikler (yerinde dönüşüm) |
| Riskli alan | Cumhurbaşkanı kararı | İdare ve hak sahipleri |
| Rezerv yapı alanı | Bakanlık kararı | İdare |
Malikler için en yaygın olan, tek binanın riskli yapı olarak tespit edilip yerinde dönüşümle yenilenmesidir.
Kentsel dönüşüm süreci
1. Riskli yapı tespiti
Maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurur. Kuruluş binadan karot numuneleri alır, donatıyı inceler ve raporu hazırlar. Rapor belediyeye ve tapu müdürlüğüne iletilir, tapuya "riskli yapı" şerhi düşülür ve maliklere tebliğ edilir.
2. İtiraz hakkı
Malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde rapora itiraz edebilir. İtirazlar teknik heyetlerce incelenir. İtirazın teknik bir dayanağı olması önemlidir; ayrıntılar için hukuki süreç sayfamıza bakın.
3. Karar
Riskli yapılarda dönüşüm kararı, maliklerin hisseleri oranında en az salt çoğunluğuyla alınır. Kararda yeni binanın yapılış şekli, model ve müteahhit gibi konular belirlenir. Karar yeter sayısı aracıyla çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını hesaplayabilirsiniz.
4. Karara katılmayan malikler
Karara katılmayan maliklerin payları, kanundaki usule göre anlaşma sağlayan diğer maliklere rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılabilir. Bu süreç usulüne uygun yürütülmezse bütün proje gecikebilir.
5. Tahliye ve yıkım
Riskli yapılar için maliklere yıkım için süre verilir. Bu sürede bina boşaltılır, elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kapatılır. Maliklere kira yardımı, kiracılara tek seferlik yardım ödenir.
6. Yapım ve teslim
Proje ve ruhsat sonrası inşaat başlar. Yapı denetim firmasının yasal denetimine ek olarak, malik adına bağımsız teknik kontrol yapılması önerilir. İskân sonrası kat mülkiyeti kurulur.
Malikin hakları
- Riskli yapı raporuna itiraz etme hakkı (15 gün)
- Kararda arsa payı oranında oy hakkı
- Kira yardımı (malik için 18 aya kadar) ve devlet destekleri
- Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde harç ve vergi istisnaları
- Sözleşmede teminat, gecikme cezası ve aşamalı tapu devri talep etme hakkı
İstanbul, İzmir ve Ankara'da kentsel dönüşüm
İstanbul'da Yarısı Bizden kampanyası, riskli yapılarda konut başına 1,75 milyon TL devlet finansmanı ve 125.000 TL taşınma desteği sağlar. İzmir'de, özellikle 2020 depreminden sonra Bayraklı ve Karşıyaka'da riskli yapı tespitleri hızlandı. Ankara'da ise Çankaya'nın eski apartman bölgeleri dönüşümün merkezinde. Bölge sayfalarımızda her ilçe için güncel rakamları bulabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde güvenceniz: MGS
MGS Malik Güvence Sistemi, kentsel dönüşümün her aşamasında malikin yanında durur: avukat ağı kararı ve sözleşmeyi, mimar ve mühendisler projeyi ve şantiyeyi, proje yönetimi takvimi kontrol eder. Müteahhidin ödediği güvence bedeli sözleşmede açıkça yazılır.