Küçük parsellerde tek tek yapılan dönüşüm, çoğu zaman otoparksız, sıkışık ve verimsiz binalar üretir. Ada bazlı dönüşümde aynı adadaki komşu parseller birleştirilir (tevhit) ve tek bir proje olarak tasarlanır.
Avantajları
- Daha verimli plan: Büyük parselde daire planları, otopark ve çekirdek yerleşimi çok daha iyi kurgulanır.
- Ortak alanlar: Yeşil alan, çocuk oyun alanı, kapalı otopark ve sosyal tesis mümkün olur.
- Değer artışı: Site niteliğindeki projeler, tek binalık projelere göre daha yüksek değer görür.
- Maliyet avantajı: Ölçek büyüdükçe birim maliyet düşer.
Zorlukları
Ada bazlı projelerde malik sayısı onlarca, bazen yüzlerce kişiye çıkar. Her parselin farklı imar durumu, farklı arsa değeri ve farklı malik beklentileri vardır. Başarının anahtarı, adil bir hak dağılım tablosu ve şeffaf bir karar sürecidir.
Süreç
- Adadaki parsellerin tapu, imar ve yapı durumunun çıkarılması
- Tevhit sonrası imar hakkı ve net arsa hesabı
- Parsel bazında değer ve hak dağılım tablosu
- Her parselde ayrı ve toplu malik toplantıları
- Ortak müteahhit seçimi ve sözleşme
- Tevhit, proje, ruhsat ve yapım
Ada bazlı projelerde kat malikleri toplantısı ve karar yeter sayısı yönetimi kritik önemdedir.