Net arsa nedir sorusunun cevabı, tapudaki brüt alandan yol, park ve benzeri kamu alanları için yapılan kesintiler düşüldükten sonra kalan alandır. Bütün imar hakkı hesapları bu rakamla başlar.
Tapuda yazan arsa alanı ile üzerine yapılaşma hakkı hesaplanan alan her zaman aynı değildir. Aradaki farkı yaratan, düzenleme ortaklık payı (DOP) ve terk işlemleridir.
Brüt arsa
Tapuda yazan alandır. İmar uygulaması yapılmamış parsellerde bu alan "kadastral" alandır ve yapılaşmaya esas değildir.
Düzenleme ortaklık payı (DOP)
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre yapılan imar uygulamalarında, yol, park, otopark, okul gibi kamu hizmetleri için parsellerden kesinti yapılır. Bu kesintinin oranı en fazla %45 olabilir (kaynak).
Net arsa
Kesintiler sonrası kalan, üzerinde imar hakkı hesaplanan alandır.
Net arsa = Brüt arsa − DOP kesintisi − Terk
Örnek: 800 m² brüt arsa, %35 DOP → 280 m² kesinti, 520 m² net arsa.
Dönüşümdeki binaların çoğunda DOP var mı?
İstanbul'un yerleşik bölgelerindeki apartmanların büyük kısmı zaten imar parseli üzerindedir; yani 18. madde uygulaması daha önce yapılmıştır ve yeniden DOP kesilmez. Ancak plan değişikliği, yol genişletme ya da yeni imar uygulaması olan bölgelerde kesinti gündeme gelebilir. Tapu kaydı ve imar durumu belgesi bu konuda yol gösterir.
Tapu ve belediyede nelere bakılır?
- Tapunun cinsi: "Arsa" ya da "kat mülkiyetli apartman" yazan imar parselleri ile "tarla" ya da kadastral parseller farklıdır.
- İmar uygulaması: Belediyeden parselde 18. madde uygulaması yapılıp yapılmadığı ve DOP alınıp alınmadığı sorulur.
- Yola terk ve kamulaştırma: Plandaki yol hattı parselin içinden geçiyorsa terk miktarı imar durumunda görülür.
- Hisseli tapu: Kat mülkiyeti kurulmamış hisseli parsellerde paylar arsa payı üzerinden değil hisse oranı üzerinden hesaplanır.
Tevhit (birleştirme)
Komşu parsellerin birleştirilmesi; daha verimli plan, otopark ve yeşil alan sağlar. Tevhit sonrası net arsa büyüdüğü için yeni projenin toplam alanı da büyür. Bkz. ada bazlı kentsel dönüşüm.
Tevhit ne zaman kârlıdır?
Yan yana iki 300 m²'lik parsel düşünün. Her birinde ayrı ayrı yapılan binada otopark rampası, merdiven ve asansör iki kez yer kaplar; dar cephe nedeniyle her katta ancak bir ya da iki daire çıkar. Parseller birleştirildiğinde tek otopark girişi, tek çekirdek ve daha verimli kat planı mümkün olur. Kullanılabilir alan artar, inşaat maliyeti m² başına düşer. Tevhit için iki parselin maliklerinin anlaşması gerekir; bu da ayrı bir hukuki süreçtir.
Terk
Planda yola kalan kısımların kamuya terk edilmesi gerekebilir. Terk edilen alan net arsadan düşer, ancak bazı durumlarda imar hakkına etkisi plan notlarıyla telafi edilir.
| Kavram | Etkisi |
|---|---|
| DOP | Net arsayı azaltır (en fazla %45) |
| Terk | Net arsayı azaltır |
| Tevhit | Net arsayı büyütür, plan verimini artırır |
Kendi parselinizi hesaplamak için: net arsa ve DOP aracı. Bulduğunuz net arsayı emsal hesaplama aracına aktarabilirsiniz.
Hisseli tapuda net arsa ve pay
Kat mülkiyeti kurulmamış, hisseli bir parselde her malikin payı tapudaki hisse oranıyla gösterilir. Örneğin 600 m² net arsalı bir parselde hisseler 1/2, 1/4 ve 1/4 ise, emsal 1,50 ile oluşan 900 m² emsale esas alan bu oranlarla paylaşılır: 450, 225 ve 225 m². Ancak bu yalnızca hesap başlangıcıdır. Parselde mevcut yapılar, kullanım şekli ve maliklerin fiili kullanımı farklıysa, dağılım için malikler arasında yazılı bir anlaşma yapılmalıdır. Hisseli tapularda dönüşüm kararları da hisse oranında alınır.
Net arsa nedir, adım adım hesap: 1.000 m² örneği
Tapuda 1.000 m² görünen ve henüz düzenleme görmemiş bir parsel düşünelim.
1. Düzenleme ortaklık payı (DOP)
Belediye imar uygulamasında %35 DOP kesintisi yapılırsa: 1.000 × %35 = 350 m² kamuya ayrılır. Yasal üst sınır %45'tir; daha önce kesinti yapılmış parsellerde toplam kesinti bu sınırı aşamaz.
2. Net arsa
1.000 − 350 = 650 m². İmar hakkı artık bu alan üzerinden hesaplanır.
3. İmar hakkı
Emsal 1,80 ise: 650 × 1,80 = 1.170 m² emsale esas alan.
4. Karşılaştırma
DOP'u hesaba katmadan yapılan hesap 1.800 m² verirdi. Aradaki 630 m² fark, yaklaşık 6–7 dairelik bir yanılgı demektir.
Kesinti zaten yapılmış mı?
Dönüşüme giren eski apartmanların çoğunda imar uygulaması yıllar önce yapılmıştır ve tapudaki alan zaten net arsadır. Bunu anlamak için tapu kaydındaki "imar uygulaması" notlarına ve belediyenin imar arşivine bakılır. Emin olunamıyorsa ön hesap iki senaryoyla yapılmalıdır.
Kendi parselinizi net arsa ve DOP hesaplama aracında hesaplayın, sonucu imar hakkı aracına aktarın.
Net arsadan malik payına
Net arsa, bütün hesap zincirinin ilk halkasıdır: net arsa → emsale esas alan → toplam inşaat alanı → bağımsız bölüm sayısı → malik payı. Zincirin başındaki küçük bir hata, sondaki daire sayısını ve malik payını doğrudan etkiler. Bu yüzden araçlarımız birbirine bağlıdır: net arsa aracındaki sonucu emsal aracına, oradan bağımsız bölüm ve kat karşılığı araçlarına tek tıkla aktarabilirsiniz. Hesabın kesinleşmesi için imar durumu belgesi ve güncel tapu kaydı gerekir; bunları ücretsiz ön değerlendirmede birlikte inceliyoruz.