Kentsel dönüşümde kaç daire çıkar sorusu, malik toplantılarında ilk sorulan ve en çok yanlış cevaplanan sorudur. Cevap; net arsa, emsal, ortak alan ve daire büyüklüğünün birlikte hesaplanmasıyla bulunur.
Maliklerin toplantılarda ilk sorduğu soru genellikle şudur: "Yeni binada kaç daire çıkacak?" Cevap; emsale esas alan, ortak alan payı, ticari alan ve seçilen daire tiplerine bağlıdır.
Hesabın dört adımı
- Emsale esas alanı bulun: Net arsa × emsal. Örnek: 600 m² × 2,07 = 1.242 m².
- Ticari alanı düşün: Zemin katta 150 m² dükkân varsa 1.092 m² konuta kalır.
- Ortak alan payını ayırın: Duvarlar, koridorlar, şaftlar için yaklaşık %22. Net konut alanı ≈ 852 m².
- Daire tiplerine paylaştırın: Örneğin %50 2+1 (85 m² net), %40 3+1 (120 m² net), %10 1+1 (55 m² net).
| Tip | Pay | Net büyüklük | Adet |
|---|---|---|---|
| 1+1 | %10 | 55 m² | 1 |
| 2+1 | %50 | 85 m² | 5 |
| 3+1 | %40 | 120 m² | 2 |
| Toplam | 8 |
Bu örnekte 8 daire ve 1–2 dükkân çıkar. Aynı alanda tamamı 2+1 yapılırsa 10 daire çıkar.
Kat planı üzerinden kontrol
Aynı sonuç kat planıyla da doğrulanmalıdır. Taban alanı 200 m² olan bir parselde her katta brüt 170–180 m² konut alanı kalır. Bu alana iki adet 2+1 ya da bir 3+1 ile bir 1+1 sığar. Zeminde dükkân, üstte beş konut katı varsa 8–10 daire mümkündür. Hesapla kat planı birbirini tutmuyorsa genellikle otopark ya da sığınak çözümü eksiktir.
Daire sayısını sınırlayan etkenler
- Otopark: Yönetmelik her bağımsız bölüm için belirli sayıda otopark ister. Küçük parsellerde otopark çözümü daire sayısını sınırlar.
- Sığınak: Daire sayısı arttıkça sığınak ihtiyacı da artar.
- Kat planı verimi: Dar cepheli parsellerde her katta iki daireden fazlası verimli olmayabilir.
- Malik ihtiyacı: Mevcut malik sayısı kadar daire ve uygun büyüklükler sağlanmalıdır.
Brüt ve net farkı
Tapudaki daire alanı brüt alandır; duvar ve ortak alan payı dahildir. Bir 2+1 dairenin 85 m² net kullanım alanı, tapuda yaklaşık 105–110 m² brüt olarak görünür. Malikler mevcut ve yeni dairelerini karşılaştırırken aynı ölçüyü kullanmalıdır.
Mevcut maliklerle karşılaştırma
Diyelim ki mevcut binada sekiz malik ve her birinin 95 m² brüt dairesi var (toplam 760 m²). Yeni binada 8 daire çıkacaksa her malik bir daire alabilir; ama müteahhide daire kalmaz. Bu durumda ya malikler ek maliyet öder (malik finansmanlı model), ya daireler küçültülerek sayı artırılır, ya da müteahhit payı dükkân ve ek alanlardan oluşturulur. Hangi seçeneğin uygun olduğunu toplantıdan önce bilmek, maliklerin gerçekçi beklentiyle masaya oturmasını sağlar.
Daire sayısını artırmak her zaman iyi mi?
Hayır. Küçük daire sayısı arttıkça otopark ve sığınak ihtiyacı büyür, ortak giderler artar ve binanın yaşam kalitesi düşebilir. Bölgede 1+1 talebi zayıfsa müteahhidin satış süresi uzar; bu da teslim takvimine yansıyabilir. Doğru karışım; bölgenin talebi, malik ihtiyacı ve imar hakkı birlikte değerlendirilerek belirlenir.
Dağılım tablosu
Daire sayısı netleştikten sonra hangi dairenin hangi malike ve hangisinin müteahhide kalacağı dağılım tablosunda gösterilir. Tabloda kat, cephe, brüt ve net alan, otopark ve depo eşleşmesi yer alır. Kat karşılığı sözleşmesinin ayrılmaz eki olan bu tablo, kurada mı yoksa anlaşmayla mı dağıtım yapılacağını da belirtmelidir. Ayrıntılar: kat karşılığı sözleşmesinde 12 madde.
Örnek: 800 m² parselde kentsel dönüşümde kaç daire çıkar?
Net arsası 800 m², emsali 1,50 olan ve bugün 12 dairesi bulunan bir apartmanı ele alalım.
Hesap
- Emsale esas alan: 800 × 1,50 = 1.200 m²
- Emsal harici alanlarla toplam inşaat alanı: yaklaşık 1.200 × 1,30 = 1.560 m²
- Ortak alanlar (%22) düşüldükten sonra bağımsız bölümlere kalan brüt alan: 1.200 × 0,78 ≈ 936 m² satılabilir alan. Emsal harici alanlar satılabilir alana eklenmez.
Daire tipine göre üç senaryo
| Senaryo | Ortalama daire | Daire sayısı |
|---|---|---|
| Büyük daireler | 120 m² brüt | 7–8 |
| Karma | 2+1 ve 3+1 karışık, ortalama 95 m² | 9–10 |
| Küçük daireler | 75 m² brüt | 12 |
Bugün 12 daire olan binada büyük daire senaryosu, her malike daire düşmemesi anlamına gelir. Karma senaryoda ise bazı maliklerin daha küçük daireye razı olması ya da aradaki farkı ödemesi gerekir.
Ticari alan varsa
Zemin katta dükkân planlanıyorsa o kat daire hesabından çıkar. Dükkân sahipleri ve daire sahipleri arasındaki dağılım ayrı yapılmalıdır; bkz. ticari alan hesaplama aracı.
Kendi binanızın sayısını bağımsız bölüm sayısı hesaplama aracında görebilir, ardından kat karşılığı aracıyla malik payını hesaplayabilirsiniz.
Fazla daireler kime kalır?
Kat karşılığında ek daireler müteahhit payını oluşturur. Malik finansmanlı modelde ise satılarak maliyetin karşılanmasına kullanılabilir. Kendi binanız için: bağımsız bölüm sayısı aracı.