Ankara'da eski apartmanların dönüşümü, özellikle Çankaya'nın 1960–1980 döneminde yapılmış binalarında yoğunlaşıyor. Bu binalarda en büyük engel çoğu zaman yapının kendisi değil, eksik ya da eski kayıtlardır.
Ankara'da kentsel dönüşüm iki farklı yüzle ilerliyor. Bir yanda Mamak ve Altındağ gibi ilçelerde geniş alan bazlı projeler, diğer yanda Çankaya'nın Kavaklıdere, Ayrancı ve Bahçelievler gibi köklü semtlerinde 1960–1980 döneminde yapılmış apartmanların tek tek yerinde dönüşümü.
Öne çıkan ilçeler
| İlçe | Öne çıkan konu |
|---|---|
| Çankaya | Eski apartmanlar, yüksek arsa değeri, kat irtifakı sorunları |
| Yenimahalle | Demetevler'in yoğun dokusu, Batıkent'in kooperatif siteleri |
| Keçiören | Kalabalık nüfus, eğimli araziler |
| Mamak | Alan bazlı projeler ve tek bina dönüşümü bir arada |
| Etimesgut | Toplu konut siteleri |
| Altındağ | Tarihi kent merkezi, eski yerleşimler |
Ayrıntılar: Ankara bölge sayfası.
Çankaya'da en sık sorun: kayıtlar
Çankaya'daki eski apartmanların önemli bir kısmında kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kayıtları güncel değildir; otopark, kapıcı dairesi ve ortak alanlar tapuda belirsiz olabilir. Bu kayıtlar düzeltilmeden ne karar ne de başvuru sağlıklı ilerler. Hukuk ekibimiz bu aşamayı dönüşümün ilk işi olarak ele alır.
Kayıtlar nasıl düzeltilir?
- Tapu ve proje karşılaştırması: Tapudaki bağımsız bölümler, onaylı mimari projeyle tek tek karşılaştırılır.
- Yönetim planı ve ortak alanlar: Kapıcı dairesi, sığınak ve otoparkın ortak alan mı yoksa bağımsız bölüm mü olduğu netleştirilir.
- Arsa payı düzeltmesi: Paylar mevcut değerlerle uyumsuzsa, malikler arasında anlaşmayla ya da yargı yoluyla düzeltme yapılabilir.
- Miras ve intikal: Vefat eden maliklerin payları mirasçılara intikal ettirilir.
Riskli yapılarda dönüşüm kararı hisseleri oranında alındığı için, kayıtların karardan önce netleştirilmesi kararın sağlamlığı için de önemlidir.
Ankara'da destekler
- Kira yardımı: Malike aylık 6.500 TL, riskli yapılarda 18 aya kadar; kiracıya tek seferde 13.000 TL.
- Dönüşüm kredisi: Güncel il kapsamını başvuru öncesinde kontrol ediyoruz.
- Yarısı Bizden: İstanbul'a özgüdür.
Ankara'da maliyet örneği
Ankara'da toplam inşaat alanı 1.400 m² olan, on iki daireli bir apartmanda normal bölge bandıyla inşaat maliyeti yaklaşık 46–48 milyon TL'dir; daire başına 3,9–4 milyon TL eder. Çankaya'nın değerli semtlerinde bu maliyeti müteahhit payından karşılamak çoğu zaman mümkündür. Arsa değeri daha düşük bölgelerde ise malik katkısı ya da ek imar hakkının etkin kullanımı gerekir. Kendi binanız için maliyet ve imar hakkı araçlarında Ankara'yı seçerek ön hesap yapabilirsiniz.
Yaşlı malikler için çözümler
Çankaya ve Yenimahalle'deki eski apartmanlarda malik yaşı yüksektir. İki yılı aşabilen bir inşaat süresi, bu malikler için en büyük kaygıdır. Alt kat ya da asansöre yakın daire önceliği, taşınma ve geçici konut desteği, inşaat süresince düzenli bilgilendirme ve mümkünse aynı mahallede geçici konut bulunması, kararın hızlanmasını sağlar. Bu taleplerin dağılım tablosuna ve sözleşmeye yazılması gerekir.
Model seçimi
Çankaya'nın değerli semtlerinde yüksek arsa değeri kat karşılığı modelini öne çıkarır. Kooperatif sitelerinde ise site ve toplu yapı dönüşümü yaklaşımı ve blok bazlı karar süreci önem kazanır.
Ankara'daki projelerde de MGS Malik Güvence Sistemi ile hukuk, denetim ve takvim güvencesi sağlıyoruz.
Kooperatif sitelerinde dönüşüm
Batıkent ve Etimesgut'taki kooperatif sitelerinde dönüşüm, tek bir apartmandan farklı işler. Site aynı parselde birden fazla bloktan oluşuyorsa karar sürecinde bütün blokların malikleri ve ortak alanlar birlikte değerlendirilir. Bazı sitelerde bloklar ayrı parsellerdedir; bu durumda her blok kendi kararını alabilir, ama otopark, peyzaj ve altyapı gibi ortak konular site genelinde planlanmalıdır. Blok bazlı ilerlemek süreci hızlandırır; site bazlı ilerlemek daha bütüncül ve değerli bir proje çıkarır. İki yolun avantajlarını site ve toplu yapı dönüşümü sayfasında karşılaştırdık.
Eski apartmanların dönüşümü: Çankaya'da 8 daireli bina örneği
Ayrancı'da, 1975 yapımı, 8 daireli ve 4 katlı bir apartmanı ele alalım. Net arsa 450 m², emsal 2,00.
İmar hakkı
- Emsale esas alan: 450 × 2,00 = 900 m²
- Emsal harici alanlarla toplam inşaat alanı: yaklaşık 1.170 m²
- Satılabilir alan (%78): yaklaşık 700 m²
Bugünkü 8 dairenin her biri brüt 95 m² ise toplam 760 m²'dir. Yeni binada aynı büyüklükte 8 daire yapmak için imar hakkı yetmez; malikler ya biraz daha küçük daireye razı olur ya da kat karşılığı yerine malik finansmanlı model değerlendirilir.
Maliyet
1.170 m² × normal bölge bandı (Ankara katsayısıyla) ≈ 39–40 milyon TL. Daire başı yaklaşık 5 milyon TL. Kira yardımı aylık 6.500 TL, malik için 18 aya kadar ödenir.
Bu binada hangi model?
- Kat karşılığı: Arsa değeri yüksek olduğu için müteahhit ilgisi vardır; ancak her malikin dairesi küçülür.
- Malik finansmanlı: Daire büyüklüğü korunur; daire başı yaklaşık 5 milyon TL bütçe gerekir.
- Karma: Çatı katında yapılacak bir ek daire satılarak maliyetin bir kısmı karşılanır.
Kayıt kontrolü
Ankara'daki eski apartmanların dönüşümü için ilk iş kat irtifakı, ortak alan ve otopark kayıtlarının güncel olup olmadığını kontrol etmektir. Eksik kayıtlar karar toplantısından önce düzeltilmelidir.
Rakamları kendi binanız için imar hakkı aracında ve maliyet hesaplama aracında görün; Ankara ilçeleri için Ankara sayfamıza bakın.
Ankara'da süreci hızlandıran üç adım
- Toplantıdan önce bütün maliklerin güncel tapu kaydını ve arsa paylarını toplamak
- Çankaya'daki eski projeleri belediye arşivinden çıkarıp mevcut durumla karşılaştırmak
- Yaşlı malikler için geçici konut ve taşınma planını baştan konuşmak