İzmir deprem sonrası dönüşüm, 30 Ekim 2020 depreminden bu yana Bayraklı ve Karşıyaka başta olmak üzere kentin gündeminde. Zemin koşulları İzmir'de maliyeti ve takvimi belirleyen en önemli etkendir.
30 Ekim 2020'de Sisam (Samos) açıklarında meydana gelen deprem, İzmir'de özellikle Bayraklı'da ağır yıkıma yol açtı ve şehrin yapı stoğunun ne kadar kırılgan olduğunu gösterdi. O günden bu yana İzmir'de riskli yapı tespitleri ve yerinde dönüşüm talepleri hızla arttı.
Öne çıkan ilçeler
| İlçe | Öne çıkan konu |
|---|---|
| Bayraklı | 2020 depreminin en çok etkilediği ilçe, alüvyon zemin |
| Karşıyaka | Sahil hattında 1970–1990 dönemi apartmanlar, yüksek değer |
| Bornova | Yoğun apartman dokusu, yüksek kiracı oranı |
| Konak | Alsancak ve Göztepe'de eski apartmanlar, sit alanları |
| Buca | Hızlı yapılaşmış mahalleler, eğimli parseller |
Her ilçe için ayrıntıları İzmir bölge sayfamızda bulabilirsiniz.
Zemin: İzmir'in belirleyici konusu
Körfez kıyısındaki alüvyon zeminler, sıvılaşma riski ve yüksek yeraltı suyu nedeniyle İzmir'de temel çözümü ve iksa maliyeti İstanbul'daki birçok bölgeye göre daha belirleyicidir. Zemin etüdünün projenin başında yapılması, hem maliyetin doğru hesaplanmasını hem de tekliflerin gerçekçi olmasını sağlar.
Zemin etüdü ne zaman yapılmalı?
İzmir'de zemin etüdünün müteahhit tekliflerinden önce yapılmasını öneriyoruz. Etüt; sondaj, laboratuvar deneyleri ve sıvılaşma analizini içerir. Sonuca göre temel çözümü belirlenir:
| Zemin durumu | Olası temel çözümü | Maliyete etkisi |
|---|---|---|
| Sağlam zemin | Radye (tek parça) temel | Standart |
| Orta, yeraltı suyu yüksek | Radye + su yalıtımı + drenaj | Orta artış |
| Sıvılaşma riski olan alüvyon | Zemin iyileştirme veya kazıklı temel | Belirgin artış |
Zemin bilgisi olmadan alınan tekliflerde müteahhitler ya riski fiyata yüksek yansıtır ya da sonradan ek ödeme ister. Etütle birlikte bütün müteahhitler aynı zemin verisine göre teklif verir.
Hasar tespiti ile riskli yapı tespiti aynı şey değil
2020 depreminden sonra İzmir'de birçok binada hasar tespiti yapıldı ve binalar az, orta ya da ağır hasarlı olarak sınıflandırıldı. Bu tespit deprem sonrası yapılan acil bir değerlendirmedir. Riskli yapı tespiti ise 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluşların yaptığı, binanın gelecekteki bir depremde yıkılma ya da ağır hasar görme riskini ölçen ayrı bir incelemedir. Az hasarlı ya da hasarsız görülen bir bina da riskli yapı çıkabilir. Dönüşüm sürecini başlatan ve kira yardımı gibi desteklerin yolunu açan belge riskli yapı raporudur.
İzmir'de destekler
- Kira yardımı: Malike aylık 6.500 TL, riskli yapılarda 18 aya kadar. Kiracıya tek seferde 13.000 TL.
- Dönüşüm kredisi: İzmir, 3 milyon TL'ye kadar ve 180 ay vadeli dönüşüm kredisinin ilk etap illeri arasında.
- Yarısı Bizden: İstanbul'a özgüdür; İzmir'de uygulanmaz.
İzmir'de maliyet örneği
İzmir'de toplam inşaat alanı 1.000 m² olan bir binada, normal bölge bandıyla inşaat maliyeti yaklaşık 33–34 milyon TL'dir. Alüvyon zeminde kazıklı temel ya da zemin iyileştirme gerekirse bu tutar projeye göre artar. On dairelik bir binada daire başına maliyet 3,3–3,5 milyon TL civarındadır. Dönüşüm kredisinin üst sınırı 3 milyon TL olduğu için malik finansmanlı modelde kalan tutar maliklerin kendi katkısıyla karşılanır. Güncel bantları maliyet hesaplama aracında İzmir seçerek görebilirsiniz.
İzmir deprem sonrası dönüşüm takvimi ve zemin etüdünün yeri
İzmir'de süreç, İstanbul'daki genel akışla aynıdır; fark, zemin etüdünün takvimdeki yeridir. Körfez çevresindeki alüvyon zeminlerde temel sistemi maliyeti doğrudan etkilediği için zemin etüdü, müteahhit tekliflerinden önce yapılmalıdır.
| Aşama | Tahmini süre | İzmir'e özel not |
|---|---|---|
| Ön değerlendirme | 1–2 hafta | Zemin haritası ve komşu parsel verileri incelenir |
| Riskli yapı tespiti | 1–2 ay | Hasarlı binalarda hasar tespiti kayıtları da dosyaya eklenir |
| Zemin etüdü | 3–6 hafta | Sondaj derinliği ve sıvılaşma analizi kontrol edilir |
| Malik kararı | 1–2 ay | Zemin sonucu toplantıda maliklere sunulur |
| Teklif ve sözleşme | 1–2 ay | Temel sistemi şartnamede açıkça tanımlanır |
| Ruhsat | 2–4 ay | |
| İnşaat | 14–24 ay | Derin temel ve iksa gerekiyorsa süre uzar |
Bayraklı ve Karşıyaka için notlar
Kıyıya yakın parsellerde yeraltı su seviyesi yüksektir; bodrum kat sayısı ve otopark çözümü bu nedenle sınırlanabilir. Bu durum emsal harici alanları ve dolayısıyla maliyeti etkiler. Teklif karşılaştırmasında temel ve iksa kaleminin ayrı fiyatlandırılması, firmalar arasındaki farkı görünür kılar.
Bornova, Buca ve Konak
Daha sağlam zeminlerde maliyet İstanbul'un normal bölge bandına yakındır. Bu ilçelerde belirleyici etken çoğu zaman imar hakkı ve arsa değeridir.
İzmir ilçelerindeki güncel bantları İzmir sayfamızda ve maliyet hesaplama aracında görebilirsiniz. Tahmini takvim için: süreç takvimi aracı.
İzmir'de model seçimi
Karşıyaka gibi değerli sahil bölgelerinde kat karşılığı modeli maliklere güçlü pay bırakabilir. Ek imar hakkı sınırlı bölgelerde ise malik finansmanlı model ve dönüşüm kredisi birlikte değerlendirilmelidir. Ön hesap için kat karşılığı ve maliyet araçlarını kullanabilirsiniz.
İzmir'deki projelerde de MGS Malik Güvence Sistemi ile hukuki garantörlük, bağımsız teknik denetim ve takvim taahhüdü sağlıyoruz.