Binamızı kendimiz yaptırabilir miyiz sorusunun cevabı evettir: malikler müteahhide arsa payı vermeden, inşaatı kendi bütçeleriyle yaptırabilir. Bu modelde daireniz küçülmez, ama finansmanı ve denetimi sizin kurmanız gerekir.
Ek imar hakkı olmayan ya da çok az olan binalarda kat karşılığı modeli maliklere yeterli alan bırakmaz. Bu durumda en mantıklı yol, maliklerin binayı kendilerinin yaptırmasıdır. Bu modelde tüm daireler maliklerde kalır; müteahhit yalnızca yapım hizmeti için ücret alır.
Kat karşılığı neden yetmez?
Kat karşılığında müteahhit, inşaat maliyetini ve kârını yeni binadaki kendi payından çıkarır. Bunun için yeni binanın mevcut binadan belirgin şekilde büyük olması gerekir. Örneğin mevcut binanın 1.100 m² olduğu ve güncel imar hakkıyla yeni binanın 1.200 m² olacağı bir parselde müteahhide satacağı alan kalmaz. Bu binada kat karşılığı teklifi ya hiç gelmez ya da maliklerin dairelerini ciddi biçimde küçültmesini ister. Böyle durumlarda maliklerin binayı kendilerinin yaptırması, dairelerini koruyarak dönüşümün tek yolu olur. Kendi parselinizin hakkını imar hakkı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.
Bu model kimler için uygun?
- Yeni binada mevcut binadan çok az fazla alan çıkıyorsa
- Maliklerin çoğu dairesini büyütmeden korumak istiyorsa
- İstanbul'da Yarısı Bizden desteğinden yararlanılabiliyorsa
- Maliklerin bir kısmı maliyetin kalanını karşılayabiliyorsa
İki sözleşme türü
Götürü bedel (anahtar teslim): Müteahhit, şartnamede tanımlı binayı sabit bir bedelle teslim eder. Bütçe baştan bellidir; ancak şartname eksikse ek iş tartışmaları çıkabilir.
Maliyet artı yönetim: Gerçekleşen maliyetler belgelenerek ödenir; müteahhit sabit bir yönetim ücreti alır. Daha şeffaftır; ama malik tarafında düzenli maliyet kontrolü gerektirir.
Hangisini seçmeli?
| Konu | Götürü bedel | Maliyet artı yönetim |
|---|---|---|
| Bütçe kesinliği | Yüksek | Orta |
| Şeffaflık | Orta | Yüksek |
| Malik tarafında iş yükü | Az | Fazla |
| Şartname eksikliği riski | Malikte | Paylaşılır |
| Uygun olduğu durum | Şartname tam, bina sade | Malik grubu düzenli kontrol yapabiliyor |
Çoğu apartmanda götürü bedel daha uygundur; çünkü maliklerin her faturayı incelemesi gerçekçi değildir. Bunun için şartnamenin malzeme sınıfı, marka ve ölçü düzeyinde yazılması gerekir.
Finansman nasıl kurulur?
| Kaynak | Tutar (konut başına) |
|---|---|
| Yarısı Bizden hibesi | 875.000 TL |
| Yarısı Bizden kredisi | 875.000 TL |
| Taşınma desteği | 125.000 TL |
| Alternatif: dönüşüm kredisi | 3.000.000 TL'ye kadar |
| Ek daire / dükkân satışı | Projeye göre |
| Malikin kendi katkısı | Kalan tutar |
Örneğin İstanbul'da 1.200 m² toplam alanlı, 12 daireli bir binada normal bölge bandıyla maliyet yaklaşık 40 milyon TL'dir; daire başına 3,3 milyon TL eder. Yarısı Bizden ile her malikin devletten aldığı finansman 1,75 milyon TL'dir. Kendi rakamlarınız için maliyet aracını kullanın.
Ödemeler nasıl takvime bağlanır?
Yapım bedeli tek seferde değil, hakediş usulüyle ödenir. İnşaat belirli aşamalara (temel, kaba inşaat, ince işler, teslim) ayrılır; her aşamanın bitiminde yapılan iş ölçülür ve onaylandıktan sonra o aşamanın bedeli ödenir. Yarısı Bizden ve kredi ödemeleri de inşaatın ilerlemesine göre yapıldığı için, maliklerin kendi katkılarının bu takvime uyumlu planlanması gerekir. Uygulamada maliklerin ortak bir hesabı açılır, her malik kendi payını belirlenen tarihlerde bu hesaba yatırır ve hakedişler buradan ödenir.
Riskler ve çözümler
- Bütçe aşımı: Ayrıntılı şartname ve sabit fiyatlı kalemler
- Ödeme gecikmesi: Malik katkılarının takvime bağlanması, ortak hesap
- Kalite: Bağımsız teknik denetim ve hakediş kontrolü
Bu modelde malikler işveren konumunda olduğu için MGS Malik Güvence Sistemi kapsamında hakediş kontrolünü, malzeme denetimini ve ödemelerin takibini malikler adına yürütürüz.
Adım adım süreç
- Riskli yapı tespiti ve malik kararı (yapım şekli: maliklerce yaptırma)
- Mimari ve mühendislik projeleri, teknik şartname ve metraj
- Aynı şartnameyle en az üç yapım teklifi
- Yapım sözleşmesi, ortak hesap ve ödeme takvimi
- Destek ve kredi başvuruları
- İnşaat, hakediş kontrolü ve bağımsız denetim
- İskân ve tapuların maliklere verilmesi
Binamızı kendimiz yaptırabilir miyiz? 10 daireli bina için bütçe örneği
Toplam inşaat alanı 1.200 m² olan, on daireli ve normal bölge sınıfındaki bir İstanbul apartmanını ele alalım.
Maliyet
- İnşaat: 1.200 m² × 33.500 TL ≈ 40,2 milyon TL
- Proje, zemin etüdü, ruhsat ve denetim: yaklaşık %6 ≈ 2,4 milyon TL
- Beklenmeyen giderler için yedek: %5 ≈ 2 milyon TL
- Toplam: yaklaşık 44,6 milyon TL, daire başına 4,46 milyon TL
Destekler düşüldüğünde
Yarısı Bizden'den yararlanan her konut için 875.000 TL hibe ve 875.000 TL kredi, ayrıca 125.000 TL taşınma desteği verilir. Hibe düşüldüğünde daire başı yük yaklaşık 3,6 milyon TL'ye iner; bunun 875.000 TL'si uzun vadeli krediyle karşılanabilir. Kalan tutar için faiz destekli dönüşüm kredisi (3 milyon TL'ye kadar, 180 ay vade) değerlendirilebilir.
Ödeme planı
Malik ödemeleri inşaat aşamalarına bağlanır: temel, kaba inşaat, ince işler ve teslim. Her ödeme, teknik denetimin aşamayı onaylamasından sonra yapılır. Bir malik ödemeyi aksatırsa ne olacağı (gecikme faizi, payın diğer maliklere devri) maliklerin aralarındaki sözleşmede baştan yazılır.
Kat karşılığıyla karşılaştırma
Aynı binada kat karşılığı modelinde malikler çoğu zaman belirgin şekilde daha küçük daire alır ya da aradaki farkı öder. Kendi yaptırmada daire büyüklüğü korunur; yeni dairenin piyasa değeri maliyetin üzerindeyse fark doğrudan malike kalır.
Kendi rakamlarınızı maliyet hesaplama aracında ve destek ve kredi karşılaştırma aracında görebilirsiniz. Model ayrıntıları için: malik finansmanlı yerinde dönüşüm.
Ek daire ya da dükkân satışı
İmar hakkı mevcut binadan bir miktar fazlaysa, artan alanda bir ek daire ya da dükkân yapılıp satılabilir. Satış geliri maliyetin bir kısmını karşılar. Bu satış inşaat sırasında yapılacaksa, satışın kimin adına ve hangi aşamada yapılacağı ile gelirin nasıl dağıtılacağı malik kararında açıkça yazılmalıdır.