Hasılat paylaşımı, maliklerin daire yerine satışlardan elde edilen gelirden pay aldığı bir modeldir. Kat karşılığıyla karşılaştırıldığında daha fazla kazanç fırsatı, ama daha fazla takip gerektirir.
Kentsel dönüşümde malikler genellikle kat karşılığı modelini bilir. Hasılat paylaşımı ise özellikle büyük parsellerde giderek daha çok konuşulan bir alternatif. İki model arasındaki temel fark, malikin daire mi yoksa satış gelirinden pay mı aldığıdır.
Kat karşılığı
Malik, yeni binada belirli bağımsız bölümleri alır. Müteahhit kendi payına düşen daireleri satarak maliyetini ve kârını çıkarır. Satış fiyatlarındaki dalgalanma müteahhidin riskidir.
Hasılat paylaşımı
Projedeki bağımsız bölümler satılır ve gelir, önceden belirlenen oranlarda paylaşılır. Malik isterse kendi dairesini alır, kalan payını gelir olarak tahsil eder (karma model). Satış fiyatları yükselirse malik de kazanır; düşerse malik de etkilenir.
| Konu | Kat karşılığı | Hasılat paylaşımı |
|---|---|---|
| Malikin aldığı | Daire | Gelir payı (+ isterse daire) |
| Piyasa yükselişinden pay | Yok | Var |
| Piyasa riski | Müteahhitte | Paylaşılır |
| Takip ihtiyacı | Orta | Yüksek |
| Uygun proje | Tek bina | Büyük parsel, ada bazlı, ticari ağırlıklı |
Sayısal örnek
Satılabilir alanı 3.000 m² olan bir projede satışların m² başına 110.000 TL'den yapıldığını ve maliklerin hasılatın yüzde 45'ini aldığını varsayalım:
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Toplam hasılat | 330 milyon TL |
| Malik payı (%45) | 148,5 milyon TL |
| Maliklerin kendilerine aldığı daireler (1.200 m² × 110.000) | 132 milyon TL |
| Maliklere nakit kalan | 16,5 milyon TL |
Satış fiyatları yüzde 10 yükselirse malik payı 163,4 milyon TL'ye çıkar ve maliklere kalan nakit 18,2 milyon TL olur. Yüzde 10 düşerse malik payı 133,7 milyon TL'ye iner, nakit 14,9 milyon TL'ye geriler. Kat karşılığında bu dalgalanmanın tamamı müteahhide aittir; hasılat paylaşımında ise malik hem fırsatı hem riski paylaşır. Fiyat düşüşü satışların yavaşlamasıyla birleşirse nakit ödemeler de gecikebilir.
Hasılat paylaşımında üç kritik güvence
- Alt satış fiyatı: Her bağımsız bölüm için sözleşmede alt fiyat belirlenir.
- Ortak hesap ve raporlama: Satış gelirleri maliklerin de görebildiği bir hesapta toplanır.
- Masrafların tanımı: Pazarlama, komisyon ve finansman masraflarının kimden düşüleceği açıkça yazılır.
Bunlara ek olarak:
- Satış takvimi: Satışların hangi aşamada ve hangi hızda yapılacağı, ön satış yapılıp yapılmayacağı.
- Ödeme sırası: Satış gelirlerinden önce inşaat maliyetinin mi yoksa malik payının mı ödeneceği.
- Teminat: Müteahhidin işi bırakması hâlinde maliklerin haklarını koruyan teminat ve tapu devri düzeni.
Hasılat paylaşımı sözleşmeleri kat karşılığına göre daha karmaşıktır; vergi ve muhasebe sonuçları için mali müşavir görüşü de alınmalıdır.
Sözleşmede olması gerekenler
- Toplam satılabilir alan ve her bağımsız bölümün alt satış fiyatı
- Malik payı oranı ve maliklerin kendilerine ayıracağı birimler
- Hasılattan düşülecek giderlerin kapalı listesi
- Satış gelirlerinin toplanacağı hesap ve maliklerin bu hesaba erişimi
- Aylık satış raporu ve satış sözleşmelerinin maliklerle paylaşılması
- Maliklere ödemelerin takvimi (her satıştan sonra mı, aşamalı mı)
- Satılamayan birimlerin proje sonunda nasıl paylaşılacağı
- Müteahhidin işi bırakması hâlinde satış haklarının devri
Bu maddeler eksik olduğunda hasılat paylaşımı, malik için kat karşılığından daha riskli hâle gelir.
Hangi model sizin için?
- Tek binada, mevcut dairesini büyüterek geri almak isteyen malikler için kat karşılığı daha sade ve öngörülebilirdir.
- Ada bazlı, satılabilir alanı çok yüksek ve piyasa yükselişinden pay almak isteyen malik grupları için hasılat paylaşımı değerlendirilebilir.
Modellerin tamamını dönüşüm modelleri sayfasında karşılaştırdık. Kendi binanız için hangi modelin daha verimli olduğunu fizibilite raporuyla gösteriyoruz.
| Proje türü | Genellikle uygun model |
|---|---|
| 8–20 daireli tek apartman | Kat karşılığı |
| Ek imar hakkı çok yüksek büyük parsel | Hasılat paylaşımı veya karma |
| Ada bazlı, çok parselli proje | Hasılat paylaşımı veya karma |
| Ticari ağırlıklı cadde binası | Karma model |
Hasılat paylaşımında satışlar nasıl takip edilir?
Hasılat paylaşımında malikin hakkı, satılan her metrekareden payına düşen tutardır. Bu yüzden satışların şeffaf takibi modelin kalbidir.
Ortak hesap
Bütün satış bedelleri, maliklerin ve müteahhidin birlikte yetkili olduğu ya da bankanın kontrolündeki bir proje hesabına yatırılmalıdır. Paylaşım bu hesaptan, sözleşmedeki oranla ve belirlenen tarihlerde yapılır.
Asgari satış fiyatı
Sözleşmeye her daire tipi için bir asgari satış fiyatı yazılır. Bu fiyatın altındaki satışlar maliklerin onayına bağlanır. Fiyatlar her altı ayda bir, TÜFE ya da bağımsız bir değerleme raporuyla güncellenir.
Aylık satış raporu
Rapor şu bilgileri içermelidir:
- Satılan daireler, metrekareleri ve satış fiyatları
- Alıcıdan tahsil edilen ve kalan tutarlar
- Proje hesabındaki bakiye ve yapılan dağıtımlar
Satılmayan daireler
Proje bittiğinde satılmamış daireler için ne olacağı baştan yazılmalıdır: maliklere aynen dağıtım, belirli bir süre sonra indirimli satış ya da müteahhidin bu daireleri asgari fiyattan satın alması.
Hangi modelin size uygun olduğunu görmek için hasılat paylaşımı modeli ve kat karşılığı modeli sayfalarını karşılaştırabilir, payınızı kat karşılığı aracıyla hesaplayabilirsiniz.
Karma model
Uygulamada sık görülen çözüm, iki modelin birleşimidir: malikler kendi dairelerini kat karşılığı mantığıyla alır, projedeki fazla alan ve ticari birimlerin satış geliri ise hasılat paylaşımıyla bölüşülür. Böylece malik hem yeni evini güvenceye alır hem de projenin değer artışından pay alır. Hangi modelin size uygun olduğunu kat karşılığı hesaplama aracı ve hasılat paylaşımı modeli sayfasıyla ön değerlendirebilirsiniz.