Kat karşılığı oranı, yeni binadaki alanın malikler ile müteahhit arasında nasıl paylaşılacağını gösterir. Oranın makul olup olmadığı, ancak arsa değeri ve inşaat maliyetiyle birlikte okunduğunda anlaşılır.
Kat karşılığı pazarlığında konuşulan ilk rakam genellikle bir yüzdedir: "%45 malik, %55 müteahhit" gibi. Oysa yüzdenin tek başına bir anlamı yoktur; asıl önemli olan malik başına düşen yeni m² ve bu alanın değeridir.
Oranı belirleyen 8 etken
- İmar hakkı: Emsal yüksekse toplam alan büyür, malik payı oranı düşük olsa bile malike daha fazla m² kalabilir.
- Bölgedeki satış değerleri: Müteahhit payının satılabileceği fiyat yükseldikçe malik payı artabilir.
- İnşaat maliyeti: Güncel m² birim fiyatı; zemin, iksa ve şartname maliyeti doğrudan etkiler.
- Ticari birimler: Cadde cepheli dükkânlar projenin değerini artırır.
- Mevcut daire büyüklükleri: Maliklerin mevcut alanının korunması ya da büyütülmesi beklentisi.
- Kira ve taşınma desteği: Müteahhidin malike kira katkısı vermesi oranı düşürür.
- Teslim süresi ve teminat: Kısa süre ve güçlü teminat müteahhit için maliyettir.
- Proje masrafları: Proje, ruhsat, harç ve yapı denetim bedelini kimin karşıladığı.
Yüzde yerine m² konuşun
| Senaryo | Toplam alan | Malik oranı | Malike kalan | 10 malik için ortalama |
|---|---|---|---|---|
| A | 1.200 m² | %50 | 600 m² | 60 m² |
| B | 1.800 m² | %40 | 720 m² | 72 m² |
Senaryo B'de oran daha düşük olmasına rağmen malik başına alan daha fazladır. Bu yüzden pazarlığı her zaman kat karşılığı hesaplayıcı ile malik başına alan üzerinden yapın.
Oranı yükseltmenin meşru yolları
Pazarlıkta oranı artırmak için müteahhidi zorlamak yerine projenin toplam değerini büyütmek daha etkilidir:
- Komşu parselle birleşme: Daha verimli kat planı ve otopark, satılabilir alanı artırır.
- Ticari alanın doğru planlanması: Cadde cephesindeki dükkânlar proje değerini yükseltir.
- Net şartname: Belirsiz şartname müteahhide risk payı koydurur; net şartname bu payı düşürür.
- Rekabet: En az üç teklif, oranların gerçekçi seviyede oluşmasını sağlar.
- Hazır dosya: Kararı alınmış, kayıtları temiz ve projesi hazır bir bina, müteahhit için daha az risk ve daha kısa süre demektir.
Bu yollar hem malik payını büyütür hem de müteahhidin projeye daha istekli girmesini sağlar.
Sayısal örnek: oran nereden çıkar?
İstanbul'da toplam inşaat alanı 2.400 m², satılabilir brüt alanı 1.800 m² olan bir proje düşünelim. Rakamlar örnektir:
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| İnşaat maliyeti | 2.400 m² × 34.000 TL | 81,6 milyon TL |
| Proje, ruhsat, denetim ve diğer giderler (%8) | 6,5 milyon TL | |
| Toplam maliyet | 88,1 milyon TL | |
| Müteahhidin makul kârı (%20) | 17,6 milyon TL | |
| Müteahhidin ihtiyaç duyduğu satış geliri | 105,7 milyon TL |
Bölgede yeni daire satış fiyatı m² başına 120.000 TL ise müteahhidin bu geliri elde etmesi için yaklaşık 881 m² satması gerekir. Bu, satılabilir alanın yüzde 49'udur; malike kalan pay yüzde 51'dir.
Satış fiyatı değiştiğinde oran da değişir:
| Satış fiyatı (m²) | Müteahhide gereken alan | Müteahhit payı | Malik payı |
|---|---|---|---|
| 100.000 TL | 1.057 m² | %59 | %41 |
| 120.000 TL | 881 m² | %49 | %51 |
| 140.000 TL | 755 m² | %42 | %58 |
Tablo, aynı binada oranın neden bölgeden bölgeye bu kadar farklı olduğunu açıklar. Güncel inşaat birim fiyatlarını maliyet hesaplama aracında görebilirsiniz.
Makul oranı nasıl anlarsınız?
Bağımsız bir fizibilite; toplam alan, maliyet ve satış değeri üzerinden müteahhidin makul kârını hesaplar. Bu kârın üzerindeki pay malike aittir. Değerleme ve fizibilite hizmetimiz pazarlığa bu referansla girmenizi sağlar.
Oranı sözleşmeye nasıl yazmalı?
- Oranın hangi alan üzerinden (emsale esas mı, satılabilir brüt mü) hesaplandığı
- Daire dağılım tablosu ve kat planları
- Ek alan isteyen maliklerin m² birim fiyatı
- Ticari birimlerin ayrı değerlendirilmesi
Kat karşılığı oranını belirleyen maliyet kalemleri
Müteahhidin teklif ettiği oran, aslında bir maliyet hesabının sonucudur. Bu hesabı bilmek, teklifin makul olup olmadığını anlamanın en kısa yoludur.
1. İnşaat maliyeti
Sitemizdeki güncel bantlara göre normal bölgelerde 33.000–34.000 TL/m², lüks bölgelerde 38.000–40.000 TL/m² (Kasım 2026, aylık TÜFE ile güncellenir). 1.500 m²'lik bir binada bu, 50–60 milyon TL demektir.
2. Proje, ruhsat ve harçlar
Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri, zemin etüdü, ruhsat ve iskân giderleri. Dönüşüm kapsamındaki bazı harç ve vergi istisnaları bu kalemi azaltır.
3. Kira katkısı ve taşınma
Müteahhidin maliklere ödeyeceği kira katkısı, inşaat süresi uzadıkça artar.
4. Finansman ve risk
İnşaat süresince bağlanan sermaye, satış hızı ve fiyat riski.
5. Müteahhit kârı
Kalan tutar müteahhidin kârıdır. Toplam gelir (müteahhide kalan dairelerin satış değeri) ile toplam maliyet arasındaki fark çok yüksekse oran malik lehine iyileştirilebilir; çok düşükse teklif gerçekçi olmayabilir ve projenin yarım kalma riski artar.
Örnek
1.500 m² toplam alan, 52 milyon TL toplam maliyet ve bölgede m² satış fiyatı 90.000 TL olsun. Satılabilir alan 1.170 m² ise toplam değer 105 milyon TL eder. Maliyeti karşılamak için müteahhide en az yaklaşık 580 m² kalması gerekir; makul kâr eklendiğinde müteahhit payı 650–700 m², malik payı 470–520 m² aralığına düşer.
Kendi rakamlarınızla kat karşılığı hesaplama aracını ve maliyet hesaplama aracını kullanın.
Pazarlığa hangi belgelerle girilmeli?
- İmar durumu ve emsal hesabı
- Alternatif plan setleri ve daire dağılım önerisi
- Güncel inşaat maliyeti ve bölgedeki satış değerleri
- Bütün müteahhitlere verilen ortak teknik şartname
- Teklifleri aynı tabloda gösteren karşılaştırma şablonu
Bu belgelerle girilen pazarlıkta konuşulan şey "yüzde kaç" değil, "her malike kaç m², hangi katta, hangi güvenceyle" olur.