Dükkân sahibinin hakları, kentsel dönüşümde yalnızca arsa payıyla ölçülmez; dükkânın cephesi, konumu ve ticari değeri de hesaba katılmalıdır. Aşağıda payın nasıl belirlendiğini örnek hesapla gösteriyoruz.
Zemin katında dükkân bulunan apartmanlarda dönüşüm, konut malikleri ile işyeri sahipleri arasında hassas bir denge gerektirir. Cadde cephesindeki bir dükkânın değeri, aynı binadaki birkaç dairenin değerine eşit olabilir. Bu yazıda işyeri sahiplerinin haklarını ve payın nasıl belirlendiğini anlatıyoruz.
Arsa payı tek başına yeterli değil
Kararlar arsa payıyla alınır; ama yeni projede kimin ne alacağı yalnızca arsa payıyla belirlenmez. Dükkânların değeri genellikle arsa paylarına tam yansımaz. Bu nedenle ticari birimler için ayrı bir değer tespiti yapılması adil dağılımın ön şartıdır.
Örnek: iki dükkânlı apartman
Zemin katında iki dükkân ve üst katlarında sekiz daire olan bir binada, her dükkânın arsa payı bir dairenin payına eşit olsun. Ancak cadde cepheli dükkânın bugünkü satış değeri, bir dairenin değerinin iki ila üç katı olabilir. Yeni projede dükkân sahibine yalnızca arsa payı oranında alan verilirse dükkân sahibi kaybeder; daire sahiplerine yalnızca dükkân değerine göre pay ayrılırsa daire sahipleri kaybeder. Çözüm, mevcut birimlerin değerinin bağımsız bir değerleme ile tespit edilmesi ve yeni projedeki dağılımın bu değer oranlarına göre kurulmasıdır.
Değer tespiti nasıl yapılır?
Mevcut dükkân ve dairelerin değeri, lisanslı bir değerleme uzmanı tarafından bölgedeki emsal satış ve kira değerleri esas alınarak belirlenir. Dükkânlar için kira getirisi üzerinden yapılan gelir yaklaşımı da kullanılır. Rapor bütün maliklerle paylaşılmalı ve dağılım tablosu bu rapora dayanmalıdır. Bağımsız bir rapor, konut ve işyeri sahipleri arasındaki pazarlığı kişisel tartışmadan çıkarıp ölçülebilir hâle getirir.
Dükkân sahibinin payını belirleyen etkenler
- Mevcut dükkânın alanı ve cephe uzunluğu
- Konumu: ana cadde, köşe, ara sokak
- Bölgedeki ticari kira ve satış değerleri
- Yeni projede ticari alanın konumu ve büyüklüğü
- İnşaat süresince kira ve iş kaybı
Yeni dükkân nasıl planlanır?
İmar planı ticari kullanıma izin veriyorsa yeni projede zemin kat, mümkünse birinci katla birlikte ticari olarak tasarlanır. Mevcut dükkân sahiplerine genellikle aynı cepheden, eşit ya da daha büyük alan verilir. Ek ticari birimler ise projenin değerini artırır. Ön hesap için: ticari alan aracı.
Ticari alanı büyütmenin yolları
- Zemin ve birinci katın birlikte ticari planlanması: Plan izin veriyorsa ticari alan iki katlı yapılabilir.
- Asma kat: Yeterli kat yüksekliğinde asma kat, dükkânın kullanım alanını artırır.
- Cephe uzunluğu: Aynı alanda daha uzun vitrin, kira ve satış değerini yükseltir.
- Bodrum depo: Dükkâna bağlı depo alanı, ticari kullanımda önemli bir değer kalemidir.
Ticari alanın ne kadar olabileceğini ve kaç birime bölünebileceğini ticari alan hesaplama aracıyla ön hesaplayabilirsiniz.
Destekler
- Yarısı Bizden (İstanbul): İşyerleri için 437.500 TL hibe ve 437.500 TL kredi.
- Kira yardımı: İşyeri kiracılarının ve maliklerinin durumu başvuruda ayrıca değerlendirilir.
İnşaat süresince işyeri ne olur?
İşyeri sahipleri için inşaat süresi yalnızca kira değil, iş kaybı da demektir. Müşterisinin mahalleye bağlı olduğu bir eczane, fırın ya da market için uzun bir ara, işin kendisini kaybetmek anlamına gelebilir. Bu yüzden işyeri sahipleriyle şu konular ayrıca konuşulmalıdır:
- İnşaat süresince yakın bir noktada geçici işyeri imkânı
- İşyeri kira katkısının konut kira katkısından ayrı belirlenmesi
- Yeni dükkânın teslim tarihinin dairelerden önce olup olamayacağı
- Tabela ve yönlendirme ile müşterinin kaybedilmemesi
Kiracı işyerleri
Dükkân kiradaysa kiracı işletmeye tahliye için yeterli süre tanınmalı ve süreç yazılı olarak bildirilmelidir. Kiracı işletmeler riskli yapı nedeniyle tahliyede tek seferlik kira yardımından yararlanabilir. Tahliye sürecinin yönetimi için: kiracı ve tahliye.
Dükkân sahibinin hakları için örnek hesap: değer oranına göre dağılım
Arsa payıyla yapılan dağılım dükkân sahibini çoğu zaman zararlı çıkarır. Değer oranına göre dağılım ise her bağımsız bölümün bugünkü piyasa değerini esas alır.
Örnek bina
- 8 daire, her biri 100 m², değeri 6 milyon TL → toplam 48 milyon TL
- 2 dükkân, her biri 80 m², cadde cepheli, değeri 12 milyon TL → toplam 24 milyon TL
- Binanın toplam değeri: 72 milyon TL
Bu binada dükkânların değer payı %33,3'tür; arsa payı ise yalnızca %16,7 olabilir.
Yeni binada dağılım
Yeni binada maliklere kalan toplam değer 90 milyon TL olsun. Değer oranına göre:
- Dükkân sahiplerine: 90 × %33,3 = 30 milyon TL (her biri 15 milyon TL değerinde ticari alan)
- Daire sahiplerine: 90 × %66,7 = 60 milyon TL (her biri 7,5 milyon TL değerinde daire)
Arsa payına göre yapılsaydı dükkân sahiplerine toplam 15 milyon TL düşecekti; aradaki fark iki dükkân sahibi için 15 milyon TL'dir.
Değerleme raporu
Bu hesabın dayanağı, lisanslı bir değerleme uzmanının hazırladığı rapordur. Rapor, karar toplantısından önce hazırlanmalı ve bütün maliklerle paylaşılmalıdır. Dağılım ilkesinin karar tutanağına ve sözleşmeye açıkça yazılması gerekir.
Yeni binadaki ticari alanı ticari alan hesaplama aracında tahmin edebilir, değerleme için değerleme ve fizibilite hizmetimize bakabilirsiniz.
Sözleşmede işyeri sahibi için olması gerekenler
- Yeni dükkânın konumu, cephesi ve alanı (kat planında işaretli)
- Asma kat ve depo alanları
- Vitrin, tabela ve bağımsız giriş hakları
- İnşaat süresince kira kaybı karşılığı
- Teslim tarihi ve gecikme cezası
Ticari ve karma kullanım dönüşümü sayfasında bu modeli ayrıntılı anlattık.